Mua chung cư giá rẻ: chung cư mini giá rẻ cũng là một giải pháp ?

Trong bối cảnh thị trường BĐS đóng băng hoặc cũng có thể nói là giá đã chạm đáy nhưng để tìm mua cho mình một căn nhà giá rẻ hoặc một căn hộ chung cư giá rẻ vẫn đang là chuyện quá khó khăn với khách hàng, không khác gì mò kim đáy bể. Tại sao, chúng ta không tính chung cư mini giá rẻ, pháp lý đảm bảo, chủ đầu tư uy tín cũng là một sự lựa chọn để thay thế chung cư thương mại giá rẻ.

Trong vòng hai năm trở lại đây, giá bất động sản đã giảm đang kể, tuy nhiên các giao dịch chủ yếu diễn ra mạnh ở phân khúc đất nền giá rẻ và căn hộ chung cư giá rẻ. Đã có một số dự án nổi đình nổi đám khi đưa ra mức giá chào bán mà chủ đầu tư nào cũng phải ganh tị và cho là họ đã phá giá như: dự án chung cư giá rẻ Đại Thanh- Thanh Trì Hà Nội (mức giá 10 triệu -12 triệu/m2), dự án chung cư giá rẻ Phúc Thịnh Tower Hoài Đức Hà Nội (mức giá 14 triệu- 16 triệu/m2), dự án nhà chung cư giá rẻ VP5 Linh Đàm thuộc bán đảo Linh Đàm Hà Nội (mức giá 14 triệu- 16 triệu/m2).

Chung cư mini- Giải pháp cho chung cư giá rẻ

Các dự án này ra đời đã đáp ứng được phần nhỏ về nhu cầu nhà ở của một lượng lớn khách hàng đang săn nhà giá rẻ. Tuy nhiên, với mức giá như vậy nhiều người đã bắt buộc mình phải mua, để sở hữu cho mình nơi an cư lạc nghiệp với tầm tài chính có hạn, khách hàng đã phải bỏ qua nhiều yếu tố hạn chế khác của các dự án chung cư giá rẻ này.

Anh Nguyễn Cao Cường một khách hàng đã mua căn hộ chung cư Đại Thanh cho biết: "tôi làm ở Thái Hà, nhưng tầm tiền chỉ có vài trăm triệu nên phải mua ở dưới này thôi, chịu khó đi xa một tý nhưng có nơi ăn ở đàng hoàng cho con cái, vợ con đỡ vất vả". Đa số khách mua chung cư tại dự án chung Đại Thanh đều làm trong nội thành, từ nơi làm việc đến nơi ở cách nhau khoảng 10-15km. Với dự án chung cư Tân Tây Đô cũng vậy, dự án này cách trung tâm Hà Nội 15km, tương đối xa với các khách hàng làm việc tại các quận chính Hà Nội. Dự án chung cư giá rẻ mới nhất cũng làm mưa làm gió trên thị trường là Dự án VP5 Linh Đàm. Với mức giá từ 14 triệu- 16 triệu cộng với vị trí trung tâm, nhiều khách hàng đã khấp khởi mừng thầm, tuy nhiên khi mở bán, với mức giá chênh lên đến 300 triệu/căn thì nó không còn rẻ nữa.

Rõ ràng, chung cư giá rẻ, gần trung tâm vẫn là một giấc mơ xa vời với khách hàng nói chung và người lao động nói riêng. Vậy tại sao chúng ta không tính đến giải pháp mua chung cư mini giá rẻ khi mà chung cư mini có thể đáp ứng được cơ bản nhu cầu sống và làm việc của mọi người như: gần trung tâm, giá cả hợp lý, tiến độ xây dựng nhanh. Và đặc biệt pháp lý cũng đảm bảo kể từ khi thành phố đã có hưỡng dẫn cấp sổ đỏ cho chung cư mini.

Thực tế, từ năm 2009 kể từ khi nghị định 71 ra đời, chung cư mini đã nở rộ và phát triển rất nhanh tuy nhiên tính pháp lý của nó thì vẫn là một dấu hỏi lớn. Nhưng tháng 4/2013 thành phố đã hướng dẫn cấp sổ đỏ cho chung cư mini nên chung cư mini cũng là một lựa chọn tương đối hợp lý cho khách hàng.

Tuy nhiên, khi lựa chọn chung cư mini khách hàng cũng phải tham khảo thật kỹ bởi vì: chỉ có những dự án xây đúng giấy phép, mật độ, đảm bảo các yêu tố an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy.... mới được phê duyệt chia tách sổ. Đại đa số các dự án chung cư mini hiện này đều vượt phép, rất ít chủ đầu tư thực hiện đúng yêu cầu của pháp luật chung quy cũng chỉ vì lợi nhuận.

Theo Chungcutuliem.com

Chung cư giá rẻ: "Điểm sáng" cũng tiềm ẩn rủi ro

Để có thể vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, nhiều nhà đầu tư (NĐT) BĐS đã lựa chọn xây dựng và cho ra thị trường phân khúc căn hộ giá rẻ như một cơ hội để xoay dòng vốn.

Đổ xô xây chung cư giá rẻ

Thời điểm thị trường BĐS sôi động, căn hộ trung và cao cấp được quan tâm hơn cả. Tuy nhiên hiện nay khi dòng vốn đổ vào thị trường BĐS trở nên khan hiếm, giới đầu cơ dần vắng mặt trên thị trường, người dân không đủ sức về tài chính để tự mua, phân khúc này trở nên ảm đạm. Trước tình trạng đó rất nhiều NĐT đã chuyển hướng qua các dự án căn hộ giá rẻ.

Theo các chuyên gia BĐS thì từ trước đến nay nhu cầu về căn hộ giá rẻ vẫn luôn tồn tại, tuy nhiên vào thời điểm thị trường BĐS sôi động, phân khúc thị trường này bị "chìm" đi trước các dự án căn hộ cao cấp có giá trị lớn.

Đối với người dân có nhu cầu về nhà ở nhưng không có nhiều tiền và không thể vay ngân hàng thì các căn hộ chung cư giá rẻ là lựa chọn hàng đầu của họ hiện nay. Tại một sàn giao dịch BĐS trên đường D3, Quận Bình Thạnh, khách hàng Lương Thế Anh nhờ nhân viên tư vấn một căn hộ giá rẻ.

Anh cho biết: "Lúc đầu tôi cũng định nếu vay thêm được tiền từ ngân hàng thì sẽ mua căn hộ khoảng 1,5 - 2 tỷ. Tuy nhiên hiện nay lãi suất ở các ngân hàng quá cao và cũng rất khó vay nên tôi quyết định sẽ mua một căn hộ khoảng 1 tỷ trở lại..."

Vợ chồng anh Nguyễn Văn Bình (quận 12) cũng chọn giải pháp mua một căn hộ chung cư giá rẻ sau khi tìm hiểu nhiều lời mời từ các công ty BĐS. " Chúng tôi cũng muốn mua một căn hộ khoảng 100 - 120 m2 để sau này có con cho tiện sinh hoạt. Tuy nhiên điều kiện tài chính không cho phép nên chúng tôi sẽ mua tạm một căn hộ giá vừa phải rồi sau này sẽ tính tiếp".

Nắm bắt được nhu cầu của người dân rất nhiều công ty BĐS đã khai thác thị trường chung cư giá rẻ này bởi số lượng khách quan tâm rất nhiêu và tính thanh khoản lớn, đặc biệt là đối với các dự án nhà chung cư giá rẻ đã ở ngay lượng khách quan tầm còn nhiều hơn cả.

Ông Lê Hữu Nghĩa Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết đầu tháng 4/2012 này công ty sẽ mở bán 352 căn hộ giá rẻ thuộc dự án Lê Thành Twin Tower, quận Bình Tân. Với diện tích từ 65 - 70 m2, giá 13,9 triệu/ m2 mỗi căn hộ thuộc dự án này có giá bán chưa tới 1 tỷ đồng.

Thị trường chung cư giá rẻ đang thu hút khách hàng 

Đầu quý III năm nay tập đoàn Đất Xanh cũng tham gia thị trường BĐS ở phân khúc căn hộ giá rẻ. Ông Lương Chí Thìn, Chủ tịch HĐQT cho biết năm nay Đất Xanh sẽ có 4 - 5 dự án (mỗi dự án khoảng 1000 căn hộ) ở các quận, huyện ven thành phố như Bình Tân, Thủ Đức, quận 12 và quận 8.

"Chọn đối tượng là người dân có thu nhập trung bình nên Đất Xanh xây các căn hộ có diện tích chỉ từ 40 - 70 m2 ở mức giá từ 600 triệu đến dưới 1 tỷ. Ngoài ra khách hàng chỉ cần thanh toán trước 30% tiền nhà, phần còn lại các ngân hàng sẽ hỗ trợ khách hàng vay tiền trả góp", ông Thìn chia sẻ.

Chuyên tập trung vào thị trường trung và cao cấp, tuy nhiên dưới tác động của thị trường BĐS, năm 2012 Thủ Đức House cũng bắt đầu chuyển hướng đầu từ vào thị trường nhà giá rẻ.

"Chúng tôi đang triển khai thử nghiệm một dự án ở Bình Chiểu, Thủ Đức trên diện tích 7000 m2. Dự án này sẽ đáp ứng khoảng 400 căn hộ, diện tích từ 55 - 70 m2 với giá dưới 1 tỷ", ông Nguyễn Bảo Hoàng, Phó tổng giám đốc Thủ Đức House cho biết.

Điểm sáng tiềm ẩn rủi ro

Trong bối cảnh thị trường BĐS ế ẩm thì căn hộ giá rẻ được xem như điểm sáng thu hút NĐT, đây cũng là cơ hội để người tiêu dùng có cơ hội lựa chọn cho mình một chỗ ở với giả cả phù hợp. Tuy nhiên theo sự đánh giá của các chuyên gia kinh tế, NĐT các dự án này cũng có rất nhiều rủi ro.

Theo ông Hoàng, "khi đầu tư vào các dự án cao cấp, đối tượng khách hàng đã được nhắm đến là những người có tiền, chỉ cần đảm bảo đến chất lượng dự án là có thể yên tâm. Đối với khách hàng có thu nhập trung bình, NĐT vừa phải đảm bảo chất lượng dự án vừa phải tính toán sao cho giá rẻ luôn ở mức thấp nhất. Hơn nữa mức độ ổn định về công việc và thu nhập của nhóm khách hàng này cũng không cao chính là điểm mà NĐT cảm thấy không yên tâm khi tham gia vào thị trường này".

Ông Lê Hữu Nghĩa thì cho rằng "Hiện nay có rất nhiều NĐT chuyển qua thị trường căn hộ cho cán bộ viên chức cho thu nhập trung bình. Tuy nhiên phân tích ra thì so với thu nhập của người dân giá các căn hộ vẫn còn rất cao nên chủ yếu khách hàng chọn cách trả góp là phổ biến. NĐT nào liên kết được với các ngân hàng cho khách hàng vay vốn với lãi suất ưu đãi thì còn dễ bán căn hộ, với những NĐT không hỗ trợ được về mặt lãi suất thì cũng rất khó thu hút khách hàng".

Đứng ở góc độ của người tiêu dùng chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đưa ra quan điểm của mình: " Nhà giá rẻ phải được hiểu theo đúng bản chất của nó. Gía rẻ ở đây là do diện tích các căn hộ nhỏ, vị trí xa trung tâm, hoặc NĐT bán các căn hộ dưới dạng thô, phần nội thất bên trong sẽ do khách hàng tự mua theo điều kiện kinh tế của mình... Tuy nhiên không ít dự án căn hộ giá rẻ được thực hiện theo kiểu cắt bớt hoặc cung cấp các dịch vụ, điều kiện sống kém chất lượng. Khách hàng đôi khi không giám đưa ra ý kiến hoặc nếu có thắc mắc thì cũng sẽ nhận được những câu trả lời kiểu như đã mua nhà giá rẻ thì không được đòi hỏi nhiều".

Theo vị chuyên gia này thì nhu cầu của người dân về căn hộ giá rẻ còn rất nhiều vì thế các NĐT nên có hướng khai thác lâu dài, không nên xem nó như cơ hội để giải quyết tình hình khó khăn trước mắt.

Một hướng đi khách cũng nhằm mục đích cho ra đời các căn hộ giá rẻ là triển khai các dự án chung cư mini giá rẻ. Kể từ khi quyết định số 13 của thành phố ra đời hướng dẫn tách sổ cho chung cư mini thì chung cư mini cũng là một lựa chọn không tồi cho các khách hàng săn nhà giá rẻ bởi thời gian xây dựng ngắn, vị trí trung tâm và mức giá hợp lý.

Nhiều dự án chung cư mini giá rẻ đang được chào bán trên thị trường Hà Nội như Chung cư mini Nhật Tảo Từ Liêm giá từ 12 triệu -16 triệu/m2, chung cư mini Lĩnh Nam, giá từ 15-17 triệu/m2, chung cư mini giải phóng giá từ 18 triệu- 20 triệu, theo thông tin thực tế các căn hộ chung cư mini tại các dự án này bán rất nhanh và gần như sắp hết hàng.

Thị trường chung cư giá rẻ là điểm sáng hiếm hoi tại thời điểm này và là cứu cánh duy nhât cho thị trượng BĐS vì thế rất mong các chủ đầu tư khai thác tối đa để vực dậy BĐS cũng như phụ vụ khách hàng săn nhà giá rẻ

Người mua lùng chung cư giá rẻ 500 triệu đồng để xuống tiền

Hiện nay phần lớn khách hàng đến tìm mua căn hộ chung cư đều có nhu cầu ở thực. Họ rất đắn đo để quyết định xuống tiền.

Khách hàng mua nhà ở quan tâm nhiều nhất đến những căn hộ chung cư giá rẻ có giá từ 500 đến 1 tỷ song những dự án nhà ở chung cư thương mại giá rẻ đáp ứng được nhu cầu của khách hàng quá ít, chỉ đáp ứng khoảng 5% nhu cầu. 

Trong bối cảnh khó khăn, theo ông Nguyễn Cao Cường, Trưởng phòng kinh doanh sàn giao dịch bất động sản chungcutuliem.com, chút tín hiệu đáng mừng là hiện khách hàng quan tâm nhiều nhất là phân khúc chung cư, đất nền. Mỗi ngày có khoảng 10- 15 khách hàng tìm đến phân khúc nhỏ, tuy nhiên  hầu hết giao dịch lại không thành công. Lý giải điều này ông Cường cho hay, khách hàng quan tâm nhiều đến những căn hộ chung cư giá rẻ với mức giá từ 500 đến 1 tỷ song những dự án nhà ở thương mại giá rẻ đáp ứng được nhu cầu của khách hàng lại không có nhiều.

Hiếm nhà chung cư giá rẻ từ 12 triệu- 15 triệu/m2

Vị trưởng phòng kinh doanh cho rằng thị trường đang khan hiếm những sản phẩm có mức giá phù hợp, dưới một tỷ đồng. Hiện nay phần lớn khách hàng đến tìm mua căn hộ chung cư đều có nhu cầu ở thực. Họ rất đắn đo để quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó khách hàng thường có tâm lý mua nhà giá rẻ để hưởng các chính sách hỗ trợ của nhà nước vay vốn ưu đãi, giảm thuế VAT , mua nhà ở khu vưc nằm ở vị trí gần trung tâm như các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân…Song các dự án nhà thương mại giá rẻ lại thường ở xa. Khu vực Từ Liêm vẫn là điểm vàng của các giao dịch bất động sản với các căn hộ chung cư giá rẻ và đặc biệt là hàng loạt các dự án chung cư mini diện tích nhỏ mức giá hợp lý.

Đối với đất thổ cư cũng giống vậy. Thậm chí đất thổ cư còn được nhiều người quan tâm hơn cả căn hộ chung cư nhưng với mức giá chỉ 1 tỷ, nhu cầu lại ở gần các quận trung tâm thì "không thể đào đâu ra".

Theo ông Cường đánh giá thì thị trường không có gì chuyển biến hơn, nguyên nhân vẫn là nguồn cung những căn hộ giá rẻ, sát với nhu cầu thực tế, thu nhập của người dân thì không có. Một số dự án nhà thương mại có giá rẻ như Kim Văn Kim Lũ, Đại Thanh, Xa La… chỉ đáp ứng được khoảng 5% nhu cầu thực.

Nhiều khách hàng khi tìm hỏi đều thốt lên “sao giảm giá nhiều mà vẫn còn cao thế”. Đánh giá một cách khách quan là khách hàng vẫn đang mơ hồ về thị trường bất động sản. Bởi thị trường phân khúc nhà giá rẻ khó mà xuống giá được nữa, nếu tiếp tục giảm giá chắc chắn chủ đầu tư phải chịu lỗ. Còn những phân khúc cao hơn như chung cư cao cấp, biệt thự… cũng đã giảm giá nhưng không thể giảm dưới 20 triệu/m2.

"Hiện tại những sàn bé thậm chí vài ba tháng chưa chắc đã có nổi giao dịch nào. Đó cũng là lý do vì sao dân môi giới bất động sản lại bỏ nghề nhiều”, ông Cường chia sẻ về những khó khăn khi cung lệch cầu, thứ thị trường cần thì không có.

Đại diện một sàn bất động sản ở Cầu Giấy cho biết thời điểm sốt thì mỗi tháng có đến hàng trăm giao dịch nhưng tháng này mới chỉ có 3 giao dịch thành công còn những tháng trước thì không có giao dịch nào. Công ty sống được cũng may mà nhờ vào nguồn thu từ quảng cáo. “Để đưa ra một con số cụ thể để nói rằng BĐS đang ấm lên hay giao dịch tốt thì có chăng họ đang đánh bóng thương hiệu. Nói như G.S Đặng Hùng Võ bi kịch của bất động sản sẽ rơi vào cuối năm nay”,vị này nhận định.

Anh Dũng, nhân viên kinh doanh sàn giao dịch bất động sản An Hưng cũng cho biết phân khúc căn hộ tầm tỷ rưỡi đến 2 tỷ mua ở ngay được nhiều khách hàng quan tâm. Đáng nói là tháng này là nhiều người ngoại tỉnh và các phụ huynh có nhu cầu mua căn hộ cho con cái ở. Những dự án có nhiều giao dịch như chung cư Kim Văn kim lũ, Xa La, dự án Văn Khê, khu đô thị Mỹ Đình….Còn những dự án mới chỉ hoàn thành xong phần móng đang mở bán, dù chủ đầu tư đang cố gắng tìm khách hàng nhưng không có mấy ai quan tâm.

Tương tự, nhân viên sàn bất động sản Hoanglonglan cho biết đây là thời điểm mà người có nhu cầu ở thực đang rất quan tâm. Những phân khúc như chung cư giá rẻ, chung cư mini giá rẻ, đất thổ cư vẫn có giao dịch. Còn phân khúc khó nhúc nhích là chung cư cao cấp đang xây thô.

Theo báo cáo mới đây của Savills về thị trường BĐS quý II/2013 với  phân khúc căn hộ để bán, giá chào bán thứ cấp trung bình giảm ở tất cả các quận huyện do thanh khoản thấp. Mức giảm cao nhất là ở huyện Từ Liêm với mức giảm -7% so với quý trước, theo sau là các quận Long Biên, Ba Đình và Cầu Giấy với mức giảm cao nhất -5% mỗi quận. Cũng trả lời báo chí về thị trường căn hộ cho thuê, đại diện Savills cho biết thị trường đang khát căn hộ dưới 15 triệu/m2.

Đối với biệt thự/liền kề càng ảm đạm hơn khi thanh khoản thị trường thấp . Gía chào bán bình quân của thị trường giảm -2% ở hạng mục biệt thự và -5% ở hạng mục liền kề , mức giảm thấp nhất trong một năm gần lại đây. Nguồn cung chủ yếu ở các huyện Hoài Đức, Quốc Oai nên sẽ khó kéo được người vào ở.

Thị trường chung cư giá rẻ: Đã chạm đáy chưa ?

Những tín hiệu tốt, xấu đan xen trên thị trường bất động sản, điều này khiến cho không ai dám chắc chắn thị trường căn hộ chung cư giá rẻ đã chạm đáy hay chưa?

Thị trường chung cư giá rẻ Hà Nội chưa biết đã chạm đáy hay chưa.

Dù được hậu thuẫn bởi tiềm lực tài chính hùng hậu của công ty mẹ là Tập đoàn Hyundai Motor, nhưng cuối cùng Hyundai RNC Hà Tây cũng không còn đủ kiên nhẫn giữ giá bán căn hộ chung cư thuộc dự án Hyundai Hillstate. Trong đợt mở bán vào tuần đầu tháng 7 vừa qua, giá căn hộ của dự án tại quận Hà Đông của Thủ đô Hà Nội này chỉ còn ở mức khởi điểm từ 22,8 triệu đồng/m2, trong đó đã bao gồm VAT, phí bảo trì 2% và đầy đủ nội thất. Trong khi đó, giá bán theo hợp đồng góp vốn ký cách đây 2 năm thấp nhất là 26 triệu đồng/m2. Tất nhiên, để không làm mếch lòng khách cũ, Hyundai RNC Hà Tây cũng buộc phải áp mức giá mới cho những hợp đồng đã ký trước đây.

Lỗ cũng phải bán

Thực ra, Hyundai RNC Hà Tây rơi vào thế cực chẳng đã mới phải giảm giá. Bởi trong suốt thời gian qua, bất chấp tình hình thị trường bất động sản èo uột, nhiều dự án kế bên dừng xây dựng, thì nhờ sự hậu thuẫn của công ty mẹ cũng như nhà thầu xây dựng là người anh em Hyundai E&C, tiến độ xây dựng của Hyundai Hillstate vẫn không hề giảm. Đến tháng 9 này, dự án sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thiện dự án với kết cấu là tường bê tông cốt thép cũng như vật liệu hoàn thiện ngoại nhập. Với tổng số 928 căn hộ, trong đó căn hộ nhỏ nhất cũng có diện tích 102m2, thì quyết định giảm giá khiến công ty mất đi khoản lợi nhuận ước tính trên 300 tỷ đồng so với dự kiến ban đầu.

Ông Seo Duk Yeol, Giám đốc Kinh doanh của Hyundai RNC Hà Tây nói rằng, để ra được quyết định giảm giá, chủ đầu tư đã phải cân nhắc trong một thời gian dài. Đứng trước tình hình hầu như tất cả những dự án căn hộ tại Hà Đông cũng như trên toàn thị trường Hà Nội đã giảm giá rất mạnh trong suốt 2 năm qua, cuối cùng, Hyundai RNC Hà Tây cũng đành chấp nhận xuống nước. Thậm chí, ông Seo Duk Yeol còn không ngần ngại nói rằng, hạ tới mức giá này là công ty đã chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí thâm vào vốn, nhằm bán hàng và thu hồi vốn càng nhanh càng tốt.

Đã xảy ra một sự trùng hợp ngẫu nhiên khi ông Đào Tiến Dũng, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát, cũng thẳng thắn tuyên bố tại buổi chào bán căn hộ CT2 Tân Tây Đô (huyện Hoài Đức, Hà Nội) vào nửa đầu tháng 7 vừa qua là Hải Phát cũng chấp nhận bán hòa, thậm chí lỗ nhằm cân đối dòng tiền, tránh phải vay ngân hàng để hoàn thiện nốt dự án. Thực tế, Hải Phát đã phải đối mặt với việc mất cân đối dòng tiền do cũng đang phải triển khai dự án căn hộ The Pride tại quận Hà Đông và dự án này cũng đang xây dựng dở dang.

Không tiết lộ số tiền đã đầu tư vào dự án, nhưng với hơn 400 căn hộ CT2 Tân Tây Đô đang trong giai đoạn hoàn thiện và dự kiến bàn giao nhà vào đầu năm sau, chắc chắn Hải Phát cũng đã phải dốc túi hoặc vay số tiền không nhỏ, bởi cho đến nay, dự án mới chỉ bán được 150 căn hộ. Giá bán hiện nay của CT2 Tân Tây Đô cũng thuộc diện thấp nhất thị trường, khởi điểm chỉ có 12,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT, hoàn thiện nội thất). Mức giá này đã giảm khá mạnh so với mức 14-16 triệu đồng/m2 chào bán cách đây gần 2 năm và trên thực tế, giá căn hộ này chỉ còn xấp xỉ mức giá của các dự án nhà ở xã hội. Thậm chí, để thu hút khách hàng, Hải Phát còn kết hợp với Ngân hàng Quân đội cho người mua nhà vay với lãi suất 8%/năm trong 6 tháng đầu, nhưng Hải Phát sẽ hỗ trợ 2%, tức là người mua được hưởng lãi suất bằng với lãi suất của gói ưu đãi mua nhà ở xã hội của Chính phủ, nhưng trong thời gian ngắn hơn.

Dù mạnh hay yếu, cả Hyundai RNC Hà Tây và Hải Phát đều thể hiện cái nhìn thực tế hơn về thị trường qua quyết định giảm giá bán căn hộ của mình. Những doanh nghiệp này hiểu rằng, đã tham gia cuộc chơi thì phải chấp nhận luật chơi, dù là khắc nghiệt. Vì thế, khi mà những người chơi khác đã ồ ạt giảm giá căn hộ trong suốt hơn một năm qua thì họ cũng không thể khoanh tay đứng nhìn. Hạ giá là việc làm tất yếu.

Ở thị trường sơ cấp, những dự án căn hộ cao cấp như Golden Land Building trên đường Nguyễn Trãi, Golden Palace trên đường Mễ Trì, Mandarin Garden trên đường Hoàng Minh Giám đều đã giảm giá mạnh trong vòng một năm qua. Giá bán nhà thô của Golden Palace và Golden Land Building chỉ còn 22 triệu đồng/m2, giá bán nhà đã hoàn thiện nội thất khoảng 27 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với mức giá cách đây hơn 2 năm là 34-36 triệu đồng/m2. Giá chào bán của hầu hết các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện đã giảm 20-30% so với giá khởi điểm ban đầu, ngoại trừ một số dự án như Times City và Royal City do không tung ra đợt bán hàng nào mới trong suốt năm qua.

Nhưng trên thị trường thứ cấp thì không có dự án căn hộ nào tại Hà Nội miễn nhiễm với đà giảm giá. Bình quân, giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã giảm 20-30% so với đỉnh điểm hồi năm 2008, nghĩa là đã có trường hợp người mua chấp nhận bán lỗ trên 1 tỷ đồng/căn nhằm thu hồi vốn. Không chỉ có căn hộ mà giá đất nền, biệt thự, nhà liền kề ở các khu đô thị mới cũng đã giảm rất mạnh. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, giá “hiện đã giảm về mức của năm 2006”.

Mặt bằng giá mới

Nhìn lại cơn bĩ cực của thị trường bất động sản hiện nay, có thể thấy tầm ảnh hưởng của ông Đoàn Nguyên Đức – Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Bốn năm về trước, Hoàng Anh Gia Lai của ông Đức là thế lực lớn trên thị trường căn hộ chung cư giá rẻ tại Tp.HCM với khả năng cung cấp cho thị trường hàng nghìn nhà chung cư mỗi năm. Bầu Đức đã làm chấn động thị trường bất động sản khi quyết định giảm 30-40% giá bán căn hộ tại Hoàng Anh Riverview và Phú Hoàng Anh. Nhờ hành động phá giá này mà ông Đức gần như phần nào thoát khỏi “vũng lầy” bất động sản, nhưng lại tạo ra làn sóng giảm giá căn hộ trên diện rộng ở TP.HCM trong suốt những năm tiếp theo. Thậm chí, những nhà đầu tư đã ôm căn hộ “đại hạ giá” của bầu Đức sau này còn phải chấp nhận lỗ và bán với giá còn thấp hơn nhiều.

Làn sóng phá giá đã đẩy giá căn hộ trên toàn thị trường TP.HCM xuống đến mức thấp. Trong đó, phần lớn các dự án căn hộ chào bán trong hơn 2 năm trở lại đây đều có giá từ 15-20 triệu đồng/m2, thậm chí, những dự án ở những quận xa trung tâm như Bình Tân, Nhà Bè, Tân Phú, giá căn hộ có thể thấp đến 12-13 triệu đồng/m2.

Chuyển động chậm hơn, nhưng một mặt bằng giá mới dường như đang được xác lập trên thị trường căn hộ Hà Nội. Chẳng hạn, đối với những dự án cao cấp nằm dọc hai bên trục Phạm Hùng – Khuất Duy Tiến, hầu hết các dự án chào bán căn hộ xây thô với giá 20-22 triệu đồng/m2, căn hộ hoàn thiện khoảng 25-27 triệu/m2. Các dự án trên đường Minh Khai hiện có giá giao dịch dao động từ 20-25 triệu đồng/m2, tùy theo mức độ hoàn thiện và vị trí.

Biểu đồ căn hộ chung cư bán theo năm, rõ ràng giá chung cư ngày càng rẻ

Theo ông Leon Cheneval, Phó giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản CBRE, phần lớn các dự án chào bán trong năm 2013 có giá chào thấp hơn nhiều so với mức giá trung bình của 5 năm trước do có sự chuyển dịch sang phân khúc bình dân hay trung cấp. Giá giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đã giảm liên tiếp trong vòng 2 năm qua. Vấn đề đặt ra là, dù đã giảm nhiều nhưng liệu giá căn hộ đã chạm đáy hay chưa?

Ông Chris Brown, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield cho rằng, mặc dù có gói hỗ trợ của Chính phủ, trong đó có việc tung ra 30.000 tỷ đồng cho vay đối với người mua và doanh nghiệp phát triển nhà xã hội với lãi suất thấp, cũng như việc thành lập Công ty Quản lý tài sản của tổ chức tín dụng Việt Nam VAMC là một bước tiến mới, giá bất động sản sẽ vẫn còn tiếp tục rơi, chừng nào vấn đề nợ xấu chưa được giải quyết. Còn theo CBRE, giá chào bán của thị trường căn hộ ngày càng có dấu hiệu ổn định hơn. Cụ thể, giá căn hộ tại Tp.HCM đã hầu như không biến động hoặc có biến động thì cũng rất nhỏ, trong một thời gian khá dài. Tại Hà Nội, có tới 32% số dự án chào bán trong 3 tháng qua có giá ổn định so với mức 18% trong 3 tháng đầu năm. Điều đó cho thấy, giá chào bán đã tiến gần đến chi phí xây dựng tại một số dự án. Khi đưa ra những dự đoán táo bạo cho thị trường bất động sản năm 2014, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE tiên lượng, vào đầu năm tới, thị trường nhà ở sẽ nhích khỏi mức đáy.

Ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh thì cho rằng, đáy thị trường vẫn là ẩn số và không ai có thể nói được bây giờ đã là đáy của thị trường hay chưa. Tuy nhiên, ông Thìn cho rằng, nếu bây giờ chưa phải là đáy thị trường thì cũng là thời điểm tốt để mua nhà vì giá của nhiều dự án đã tiệm cận đến mức chi trả của người mua. Cứ nhìn vào dự án Tân Tây Đô của Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát thì biết. Theo ông Đào Tiến Dũng, Phó Tổng giám đốc Hải Phát, mức giá chào bán căn hộ tại Tân Tây Đô từ 12,5 triệu đồng/m2 là mức “thấp lắm rồi”, thậm chí chủ đầu tư chịu lỗ để bán. Để có mức giá thấp như vậy, Hải Phát đã phải tìm cách cắt giảm chi phí như đàm phán với các nhà cung ứng vật liệu để giảm giá đầu tư, cắt giảm chi phí quản lý dự án… Đây cũng là cách mà Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên áp dụng để tung ra thị trường căn hộ Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ và VP5 Linh Đàm với giá bán chỉ từ 10-14 triệu đồng/m2.

Ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3, cho biết, giá thành căn hộ được tạo dựng bởi 6 yếu tố cơ bản là chi phí giải phóng mặt bằng, nguyên vật liệu, tiền sử dụng đất, quản lý đầu tư xây dựng, lãi vay và quản trị doanh nghiệp. Trong các yếu tố này thì chi phí mặt bằng và tiền sử dụng đất đã tăng rất mạnh trong thời gian qua, chi phí lãi vay cũng tăng vọt và cũng mới chỉ giảm đi chút ít. Vì thế, để giảm giá bán, doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể giảm chi phí nguyên vật liệu, quản lý đầu tư xây dựng, và quản trị doanh nghiệp. Nếu làm tốt thì giá đầu vào có thể giảm tiếp 10-30%, nhưng chi phí xây dựng một m2 căn hộ thương mại hiện nay cũng khó có thể thấp hơn mức 10 triệu đồng/m2, nên giá bán bình quân tối thiểu của dự án căn hộ cũng phải 13-14 triệu đồng/m2 mới mong hòa vốn hoặc có chút lãi.

Ở phân khúc cao cấp hơn, vẫn có những dự án như Times City, Royal City, Indochina Plaza Hanoi kiên trì neo giá. Nhưng với những dự án chào bán muộn trong vòng hơn một năm qua, hầu như tất cả các doanh nghiệp đều xác định giá khởi điểm thấp hơn kỳ vọng rất nhiều. Ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình – chủ đầu tư khu căn hộ Hòa Bình Green City trên đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội tiết lộ, mức giá gần 24 triệu đồng/m2 mà công ty đang chào bán có thể nói là giá thấp tới mức không thể thấp hơn, bởi nếu thấp hơn thì chỉ có lỗ.

Ông Đường cho biết, với vị trí đẹp, chất lượng xây dựng có thể chịu động đất cấp 8, các tiện ích và thiết kế như căn hộ 5 sao, giá thành xây dựng của Hòa Bình Green City cũng cao hơn 30% so với các dự án khác. Vào thời điểm 2010, công ty cũng như nhà tư vấn bán hàng dự kiến giá bán lên tới 36 triệu đồng/m2, nhưng do thị trường tuột dốc nên trong đợt mở bán năm ngoái, giá chào bán đã thấp hơn giá dự kiến tới 12 triệu đồng/m2. Cách mới nhất mà công ty áp dụng để giảm giá bán mới đây là cắt đi một phần nội thất để đưa giá xuống gần 22 triệu đồng/m2.

Thận trọng móc hầu bao

Mặc dù vẫn lo ngại bong bóng bất động sản, nhưng lượng khách hàng thăm dò và tìm mua căn hộ đã tăng lên đáng kể trong thời gian gần đây. Tại một số dự án có mức giá thấp hoặc đã giảm tới 30% so với giá ban đầu, lượng căn hộ bán được đã tăng lên đáng kể. Thống kê của CBRE cho thấy, trong nửa đầu năm 2013, số lượng căn hộ bán được tại Hà Nội là 2.439 căn, còn tại Tp.HCM là 1.615 căn, tức là gần tương đương với một nửa số lượng căn hộ bán được năm ngoái.

Tuy nhiên, đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn từ thị trường căn hộ Tp.HCM khi phân khúc cao cấp cũng đã bắt đầu sôi động, bên cạnh phân khúc bình dân. Phân khúc cao cấp đã chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng số căn chào bán trong 3 tháng vừa qua và tỷ lệ giao dịch thành công tại phân khúc này cũng chiếm 40% trong tổng số giao dịch thành công trong quý 2 so với tỷ lệ 30% trong quý 1. Dự án thu hút sự quan tâm lớn nhất của người mua là Happy Valley của Phú Mỹ Hưng với hơn 80% căn hộ được đặt mua trong tổ số 511 căn chào bán.

Tại Hà Nội, mặc dù vẫn có giao dịch tại một số dự án cao cấp như Indochina Plaza Hanoi, nhưng phần lớn giao dịch thành công tập trung ở phân khúc bình dân, đặc biệt là những dự án của Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên. Nhưng bán chạy nhất có lẽ là khu căn hộ Sails Towers tại Hà Đông. Nhờ mức giá khởi điểm hợp lý (từ 16 triệu đồng/m2), diện tích căn hộ vừa phải (từ 48 m2 trở lên) cùng với tiến độ xây dựng tốt, nên theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Giám đốc Siêu thị dự án bất động sản của Cen Group thì hầu như toàn bộ hơn 400 căn hộ của dự án này đã được bán hết cho khách hàng cá nhân và tổ chức. Trong đó, riêng một đơn vị đã mua sỉ 100 căn hộ và đến nay đơn vị này cũng đã bán lại được hơn 60 căn hộ.

Dù giao dịch đang dần cải thiện, nhưng hàng tồn kho chất đống vẫn là nỗi ám ảnh của các doanh nghiệp địa ốc. Nhờ vào tính thanh khoản tăng lên mà số lượng căn hộ tồn kho ở TP.HCM đã giảm xuống chút ít, nhưng vẫn còn tới 16.300 căn hộ không bán được. Ở Hà Nội, lượng căn hộ tồn kho không những không giảm mà còn tăng chút ít, hơn 21.000 căn. Giải quyết lượng hàng tồn kho này đang là bài toán hóc búa, bởi số lượng căn hộ bán ra tốt nhất tại Hà Nội và TP.HCM rơi vào thời điểm năm 2009-2010, còn từ đó đến nay, mỗi năm những thị trường này chỉ tiêu thụ được bình quân 5.000 căn. Hàng tồn kho lớn cũng là cái cớ để người mua chờ đợi giá căn hộ giảm thêm.

Niềm tin đang trở lại

Tuy lượng căn hộ tồn kho cao, nhưng ông Lương Trí Thìn cho rằng, lượng cung căn hộ ở Tp.HCM chưa phải là nhiều và lượng cầu cũng không hề nhỏ. Vấn đề là làm sao tạo được niềm tin của người mua và đây chính là chìa khóa cho sự phục hồi của thị trường. Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, theo ông Thìn thì ngoài yếu tố kinh tế vĩ mô còn có lý do quan trọng khác là người dân đã mất niềm tin vào thị trường bất động sản mà cụ thể, họ mất niềm tin vào tiến độ xây dựng, chất lượng xây dựng của các dự án.

Quả thực, trong thời gian qua, bên cạnh những dự án bán chạy thì vẫn có những dự án không có thanh khoản mặc dù giá đã giảm rất sâu. Người mua nhà cũng không quên những bài học đắt giá, khị họ đổ hàng nghìn tỷ đồng vào những dự án ma của Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam hay Công ty dịch vụ 1-5 để mua đất ở những khu đô thị mới mà không có cơ hội lấy lại tiền. Người mua nhà cũng đang khóc ròng bởi đã trót rót tiền vào những dự án như Usilk City, Vĩnh Hưng Dominium, CT2 Vân Canh của những doanh nghiệp như Sông Đà – Thăng Long, AZ Land và Vina Megastar mà chưa biết đến bao giờ mới nhận được nhà. Theo nhận định của ông Marc Townsend, giá cả vẫn là yếu tố quan trọng hàng đầu khi người mua xem xét mua nhà và phần lớn người mua nhà vẫn giữ thái độ chờ đợi.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công và mối quan tâm tăng lên, niềm tin thị trường cũng đang dần phục hồi, mặc dù vẫn còn đó nỗi lo về bong bóng bất động sản. Ông Marc Townsend thậm chí còn vừa có bài thuyết trình về “Hé mở con đường phục hồi” của thị trường bất động sản Việt Nam dành riêng cho các nhà đầu tư địa ốc. Trong đó, ông đánh giá, nền kinh tế vĩ mô có dấu hiệu ổn định hơn, lạm phát đã được kiểm soát, tiền tệ được nới lỏng và thị trường đang chạm đáy của một chu kỳ. “Sau vài năm suy thoái, Việt Nam đã cho thấy cơ hội và sự phục hồi”, Marc khẳng định và nhận định, nếu có đợt giảm lãi suất tiếp theo thì niềm tin của người mua nhà sẽ được cải thiện.

Theo ông Thìn, một khi nền kinh tế có dấu hiệu khả quan, thu nhập người dân tăng trở lại thì niềm tin tiêu dùng và đầu tư mới được củng cố, dòng tiền sẽ quay lại thị trường, dù với tốc độ chậm hơn. Nhưng không vì thế mà doanh nghiệp trông chờ cả vào sự cải thiện của kinh tế vĩ mô, mà chính các doanh nghiệp phải tạo dựng và chiếm được lòng tin của người tiêu dùng. Một dự án được coi là hấp dẫn khi kết hợp được các yếu tố như mức giá tốt, điều khoản thanh toán linh hoạt, hỗ trợ tài chính và các cam kết về chất lượng và cơ sở tiện ích tốt.

Các doanh nghiệp bất động sản ở Tp.HCM đang đi tiên phong trong việc gây dựng lại niềm tin của người tiêu dùng. Bất chất sự trầm lắng của thị trường địa ốc, nhiều doanh nghiệp vẫn nỗ lực triển khai xây dựng dự án, đồng thời đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt là chỉ cần trả 30-50%, thậm chí có dự án là 10% trên tổng giá trị căn hộ là người mua có thể nhận được nhà, phần còn lại có thể thanh toán chậm trong vòng 1-3 năm, thậm chí không phải trả lãi suất. Với cách làm này, người mua nhà có thể có nhà ở ngay mà không sợ mua phải “vịt giời”, đồng thời giảm được áp lực tài chính vì không phải trả tiền một lúc.

Đây cũng là hướng mà Công ty Hyundai RNC Hà Tây bắt đầu đi theo, khi quyết định là nhà đầu tư tiên phong trên thị trường bất động sản Hà Nội cho phép người mua chỉ cần trả 30% tổng giá trị căn hộ là có thể nhận nhà ngay, phần còn lại sẽ trả trong vòng một năm không lãi suất. Theo ông Seo Duk Yeol, dù chịu thiệt hại về lợi nhuận do giảm giá và cho phép người mua thanh toán chậm, nhưng điều quan trọng hơn là Hyundai RNC mong muốn tạo dựng niềm tin đối với người tiêu dùng Việt Nam, vì mặc dù là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Hàn Quốc, nhưng Hyundai Hillstate lại là dự án nhà ở đầu tiên của Hyundai RNC trên thị trường quốc tế.

Có vẻ như chiến lược của Hyundai RNC bắt đầu phát huy tác dụng. Nhưng phải mất bao lâu thì Hyundai RNC mới bán hết được 70% số căn hộ còn lại vẫn là bài toán hóc búa đối với nhà đầu tư này, bởi kế bên, dự án căn hộ HUD3 cũng đã giảm giá mạnh từ 20 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2. Cũng may cho Hyundai Hillstate là một dự án khổng lồ khác bên cạnh của người đồng hương Daewoo Cleve đã dừng triển khai trong nhiều tháng qua do chủ đầu tư thiếu vốn. Nếu không, sức ép giảm giá đối với Hyundai RNC sẽ còn lớn hơn nữa và kịch bản rất dễ xảy ra là đáy thị trường lại tiếp tục bị xuyên thủng.

Trong thị trường chung cư đang phải giảm giá kịch liệt để đẩy hết hàng tồn thì vẫn có những chủ đầu tư tăng giá bán các căn hộ chung cư của mình nhưng khách hàng vẫn quan tâm và mua rất nhiều. Điển hình phải kể đến công ty TNHH BĐS và dịch vụ địa chính Hà Nội. Ban đầu, dự án chung cư giá rẻ Nhật Tảo Từ Liêm Hà Nội được chủ đầu tư này mở bán với mức giá 12 triệu- 15 triệu/m2 tương đương với 600 triệu- 800 triệu/ căn hộ (47m2- 71m2), đến nay giá bán đã được công ty này tăng lên chóng mặt: 14 triệu- 16 triệu/m2, nhưng số lượng căn hộ bán ra vẫn rất nhanh, rõ ràng với những căn hộ tiêu chuẩn, hợp lý, và chủ đầu tư uy tín mức giao dịch từ 12 triệu- 16 triệu vẫn được khách hàng rất ưa chuộng và phù hợp với tài chính của họ.

Vì thế, để nói thị trường chung cư giá rẻ đã chạm đáy thời điểm hiện nay có thể là chính xác bởi vì mức giá 10 triệu- 16 triệu/m2 đã là phù hợp với khách hàng và nhiều chủ đầu tư, chủ đầu tư cũng không thể hạ giá được nữa và khách hàng cũng chỉ mua trong phân khúc chung cư giá rẻ với mức giá như vậy

Chung cư giá rẻ Hà Nội thừa cầu thiếu cung.

Khảo sát các căn hộ chung cư tại Hà Nội, có một thực tế rằng lượng người có nhu cầu mua nhà chung cư giá rẻ là rất lớn, tuy nhiên, nguồn cung các căn hộ chung cư giá rẻ trên địa bàn Hà Nội lại rất thiếu, vì hầu hết các căn hộ chung cư giá rẻ có giá phù hợp với điều kiện kinh tế của đa số khách hàng mua nhà.

Căn hộ chung cư giá rẻ Hà Nội thu hút khách.

Theo ý kiến từ các chuyên gia nhà đất, tại Hà Nội nơi tập trung dân cư đông đúc, do đó lượng căn hộ chung cư Hà Nội là rất lớn, nhưng giá thành các căn hộ chung cư này lại khá cao so với mức thu nhập của đại đa số khách mua nhà, đa số khách mua nhà hiện nay có mức thu nhập khá và trung bình, nên họ chỉ có thể đủ tiền để mua cho mình căn hộ chung cư giá rẻ tầm tiền trên dưới 1 tỷ đồng.

Hầu hết các căn hộ chung cư giá rẻ hiện nay được xây dựng với diện tích vừa và nhỏ, phù hợp với gia đình ít người. Bà Dương Hoàng Dung, Công ty Đất xanh miền Bắc nhận xét: "Hiện nay, khách mua nhà chung cư chỉ quan tâm đến các dự án đã hoàn thiện, hoặc sắp bàn giao nhà. Còn đối với những căn hộ chung cư hiện đang xây thô thì khách hàng không mặn mà lắm, vì sợ chủ đầu tư không giao nhà theo đúng tiến độ."

Căn hộ chung cư giá rẻ hà nội thừa cầu thiếu cung

Chủ đầu tư: Hanoiland nhận xét " Hiện nay chúng tôi đang tập trung phân phối và xây dựng thêm nhiều hơn các căn hộ chung cư giá rẻ, để đáp ứng cho bà con mua nhà, rõ ràng là một nghịch lý khi mà tại Hà Nội có khá nhiều người đang có nhu cầu mua nhà chung cư giá rẻ, nhưng hầu hết các chủ đầu tư tại Hà Nội vẫn chưa quan tâm đến điều đó.

Dạo qua các sàn bất động sản Hà Nội, các căn hộ chung cư giá rẻ có chất lượng công trình tốt, cơ sở hạ tầng cơ bản hoàn thiện được khách hàng mua nhà quan tâm nhiều.Anh Đức trưởng phòng kinh doanh bất động sản giá rẻ cho biết: "Người mua nhà đa phần quan tâm nhiều về trang trí nội thất: phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh, cửa sổ, hành lang; về kỹ thuật: điện, mạng internet, ga... có đầy đủ, hợp lý không. Các thiết bị phụ trợ sử dụng trong căn hộ như thế nào, rồi hệ thống thang máy, thang bộ, cứu hỏa ra sao".

Đối với thị hiếu khách mua nhà tại Hà Nội hiện nay, việc ra quyết định mua nhà đối với những khách hàng chọn mua căn hộ chung cư giá rẻ tại Hà Nội chủ yếu là do yếu tố khách quan bên ngoài, công trình công cộng phục vụ đời sống sinh hoạt thường ngày như khu vui chơi giải trí, văn hóa thể thao, đường hè, sân vườn, cấp thoát nước, điện chiếu sáng.

Các dịch vụ tiện ích của tòa nhà đi kèm như: phí dịch vụ, trông xe, an ninh... tại các căn hộ chung cư Hà Nội, cũng khiến khách hàng mua nhà chung cư thận trọng khi mua căn hộ chung cư Hà Nội, vì sợ tranh chấp sau này... Các chuyên gia nhà nhận xét, khách hàng hiện nay đã "tỉnh táo" hơn rất nhiều khi mà trước đây các chủ đầu tư khi xây dựng chung cư đã làm mất đi lòng tin của khá nhiều khách mua nhà.

Nguồn cung nhà chung cư giá rẻ trên địa bàn Hà Nội khá ít

Lượng căn hộ chung cư tồn kho trên địa bàn Hà Nội là rất lớn, nhưng nguồn căn hộ chung cư giá rẻ đáp ứng nhu cầu mua nhà của khách hàng lại khá ít. Qua khảo sát về giá cả và diện tích đối với các căn hộ chung cư giá rẻ phải kể đến một số chung cư như:căn hộ chung cư Đại Thanh, căn hộ chung cư Phúc Thịnh Tower, căn hộ chung cư Rainbow Linh Đàm, căn hộ chung cư Xuân Mai Tower, căn hộ chung cư Sail Tower, căn hộ chung cư Đặng Xá... đáp ứng được.

Nếu muốn mua một căn hộ chung cư có mức giá phù hợp, người mua nhà phải chọn lựa những căn hộ chung cư ở xa thành phố Hà Nội. Nhìn lại bức tranh tổng quan chung của chung cư tại Hà Nội, đối với phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ hiện nay, khoảng cách giữa cung và cầu là quá lớn. Hy vọng, với những biện pháp tích cực của Chính phủ và các Bộ, ban, ngành đưa ra trong thời gian qua khoảng cách chênh lệch này sẽ được kéo gần.

Chung cư giá rẻ VP5 Linh Đàm – “Cò” khóc ròng

Sau khi bị UBND Phường Hoàng Liệt, Q.Hoàng mai yêu cầu đình chỉ thi công thì những người lo lắng nhất không phải là CĐT (chủ đầu tư) mà lại là … “cò” ôm căn hộ tại đây.

Nguội lạnh nhanh chóng

Dự án VP5 Linh Đàm có tên gọi đầy đủ là Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở VP5, hồ Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội).

Dự án chung cư giá rẻ VP5 Linh Đàm bị tạm đình chỉ thi công do chưa làm thủ tục khởi công với chính quyền địa phương 

Dự án được Công ty cổ phần Sản xuất – Xuất nhập khẩu BEMES (thuộc Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên do ông Lê Thanh Thản làm Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc, nổi tiếng với các dự án chung cư Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ) mua lại từ Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thành Nam với đầy đủ cơ sở pháp lý, bao gồm thông báo khởi công công trình.

Theo quy hoạch được UBND TP. Hà Nội phê duyệt, Dự án có quy mô 29 tầng, khối đế 5 tầng, không kể tầng hầm và tầng kỹ thuật. Dự án được Công ty cổ phần Sản xuất – Xuất nhập khẩu BEMES khởi công xây dựng từ tháng 3/2013.

Tuy nhiên, hiện tại, Dự án bị UBND phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai yêu cầu tạm đình chỉ thi công do chủ đầu tư mới chưa thực hiện thông báo và làm thủ tục khởi công xây dựng công trình với chính quyền địa phương.

Theo thông tin từ Công ty BEMES, đơn vị này đã có văn bản báo cáo Bộ Xây dựng, UBND TP. Hà Nội về những vướng mắc tại Dự án và xác lập các điều kiện cần thiết để thi công Dự án VP5 Linh Đàm. Câu trả lời có thể có trong nửa cuối tháng 7/2013.

Tuy nhiên, Dự án VP5 Linh Đàm bị đình chỉ thi công với chủ đầu tư có thể chỉ là một “tai nạn”, nhưng những “cò đất” có thể phải ôm trái đắng khi thị trường nhanh chóng nguội lạnh. Thông thường, các đợt làm giá tại các dự án “chung cư ông Thản” diễn ra rất ngắn, từ 1 – 2 tuần. Sau thời điểm vàng này, môi giới có thể không thu về được số tiền chênh như kỳ vọng, thậm chí lỗ hoặc bi đát hơn là bị kẹt hàng do thị trường hết “sốt”, người có nhu cầu thực quay lưng.

Cầm “hàng nóng”

Sau các dự án Chung cư Đại Thanh, Chung cư Kim Văn – Kim Lũ, Dự án VP5 Linh Đàm lại “làm mưa, làm gió” trên thị trường bất động sản Hà Nội từ tuần đầu tháng 7/2013 đến nay, tiếp tục khẳng định danh tiếng của “chung cư ông Thản”.

Với đặc điểm là chung cư giá rẻ, diện tích nhỏ, “chung cư ông Thản” được người có nhu cầu thực tại Hà Nội lùng sục tìm mua mỗi khi chủ đầu tư mở bán. Nhân dịp này, giới “cò đất” bị thất nghiệp nhiều tháng nay lại tranh thủ “đánh lên” với các suất mua từ vài chục triệu đồng/căn (chung cư Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ) đến hàng trăm triệu đồng/căn (VP5 Linh Đàm).

Bên cạnh những ý khen, cũng có không ít lời chê, thậm chí, có “đại gia” trong lĩnh vực bất động sản còn tuyên bố, với mức giá ấy, chủ đầu tư chỉ có cách ăn bớt, làm dối. Bỏ qua dư luận, Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên vẫn đều đặn mở bán và dự án sau lại “nóng” hơn dự án trước.

Những người biết ơn ông Thản có lẽ không chỉ là khách hàng có nhu cầu ở thực, mà còn là giới “cò đất” tại Hà Nội. Với sự nhanh nhạy vốn có và cả tín hiệu “đèn xanh” từ phía chủ đầu tư, hàng trăm môi giới bất động sản thường tụ tập ở Sàn giao dịch Bất động sản Mường Thanh để tìm cơ hội “lướt sóng” kiếm lời. Theo đó, giới cò đất có thể kiếm ít thì vài ba chục triệu đồng, nhiều thì 100 – 200 triệu đồng một “suất” mua căn hộ tại các dự án “chung cư ông Thản”.

Góc khuất của các đợt làm giá

Tiếng tăm mà Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên có được tại các dự án chung cư giá rẻ, trước hết là do vai trò của những người môi giới bất động sản. Ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Công ty đã rất khéo léo trong việc tận dụng lực lượng môi giới bất động sản hùng hậu tại Hà Nội để làm giá cho dự án của mình.

Tiếng là chung cư giá rẻ Hà Nội, rẻ hơn cả nhà giá rẻ 10 – 14 triệu đồng/m2 (tuỳ từng dự án), nhưng thực chất, số lượng những căn hộ được bán với mức giá này chỉ đếm trên đầu ngón tay và thường là những căn hộ hướng không đẹp, tầng lẻ. Với số căn hộ còn lại, giá ghi vào hợp đồng thường cao hơn 10 – 15% so với mức giá công bố.

Dù ở dạng nào, khi dự án ra hàng, các căn hộ gần như ngay lập tức được giới “cò” ôm hết để phân phối lại kiếm tiền chênh lệch. Đổi lại, giới cò phải trả phần lớn số tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư, chứ không phải là 20% đặt cọc như công bố ban đầu.

Việc chủ đầu tư chia sẻ lợi ích với những người môi giới khiến thị trường chộn rộn. Thông tin rỉ tai giữa những người quan tâm đến dự án trở thành một chiến dịch truyền thông hiệu quả mà chủ đầu tư hoàn toàn không phải trả tiền. Trong khi đó, doanh nghiệp có được nguồn tiền mặt khá lớn để triển khai dự án, mà không phải trả lãi suất.

Lý do quan trọng khiến Công ty Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên làm được điều này mà không vướng phải những rắc rối, kiện tụng là dự án được triển khai xây dựng một cách nhanh chóng, căn hộ được hoàn trả đúng thời hạn cam kết.

Hà Quang (báo đầu tư)

Chung cư mini: Sau nhiều lần bị dập giá vẫn cao ngất ngưởng

Sự ra đời của hàng loạt chung cư thương mại giá rẻ cùng với làn sóng giảm giá BĐS trên diện rộng khiến nhiều người dự đoán chung cư mini đã hết thời. Thế nhưng, thực tế đa số chung cư mini vẫn giữ giá bán, thậm chí tăng 50- 100 triệu đồng/căn hộ ở khu vực gần nội thành. Rõ ràng, chung cư mini vẫn có sức hút rất lớn với khách hàng kể từ sau khi quyết định số 13 ban hành chấp nhận cấp sổ cho chung cư mini vì vị trí trung tâm của nó.

Theo nhiều nhân viên sàn bất động sản thì chung cư mini vẫn có sức hút vì người mua vẫn muốn sở hữu nhà ngay. Hơn nữa người mua có thể chọn được căn hộ gần khu vực nội thành.

Đặc biệt là vào tháng 4/2013 khi UBND Thành phố Hà Nội có quyết định về việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini, chỉ trong vòng vài tháng gần như họ bán hết hàng. Số lượng căn hộ còn lại hiện nay là những căn có diện tích lớn.

Nhiều chung cư mini giữ nguyên giá bán thậm chí tăng từ 50 – 100 triệu đồng/căn so với thời điểm mở bán cách đây một năm. 

Chẳng hạn chung cư mini ở Khâm Thiên, diện tích 53m2, cách đây một năm có giá 1,050 tỷ đồng nhưng nay có giá bán 1,150 tỷ, tăng 100 triệu đồng/căn. Hay chung cư mini Lê Trọng Tấn, còn một căn duy nhất, giá bán cao hơn thời điểm trước 50 triệu với diện tích 50m2.

Theo anh Bằng, người đang rao bán căn hộ chung cư mini Khâm Thiên cho biết ở khu vực trung tâm chỉ cần có hàng cái là có người mua ngay. Mở bán tất cả hơn 90 căn nhưng những căn 53m2 hiện không còn, giờ chỉ còn 4 căn 63m2 giá gần 1,3 tỷ. Mở bán cách đây một năm, chung cư mini Giải Phóng hiện nay cũng chỉ còn hai căn diện tích 60m2. Theo nhân viên nhà đất thì gần hai tháng nay giao dịch tăng lên hẳn. Những căn diện tích nhỏ được nhiều người chọn mua nên không còn.

Sự xuất hiện của nhiều dự án chung cư thương mại giá rẻ và sắp tới đây là nhà ở xã hội được dự đoán sẽ khiến chung cư mini chết hẳn nhưng suy cho cùng mỗi phân khúc đều có điểm mạnh nhất định, khó mà so sánh với nhau. Như anh Bằng phân tích thì với giá hơn 1 tỷ đồng nếu mua căn nhà ở thương mại sẽ chỉ mua được khu vực ở xa, bên cạnh đấy người mua chỉ mua căn hộ trên giấy, còn phụ thuộc vào chủ đầu tư, tiến độ thi công có đảm bảo hay không, thậm chí có những dự án phải mất cả tiền chênh.

Lý giải về việc các chung cư thương mại ồ ạt giảm giá, thậm chí giá còn thấp hơn cả chung cư mini, anh Bằng cho rằng chung cư thương mại thường có giá ngất ngưởng còn chung cư mini do tư nhân tự xây, tự thiết kế nên chi phí thấp hơn, cái giá mà chủ đầu tư đưa ra là sát với thực tế nên không thể giảm được nữa. “Dù sao thì chung cư mini cũng có sức cạnh tranh với những người có thu nhập trung bình, có nhu cầu ở luôn. Những căn diện tích lớn hơi khó bán nhưng chủ đầu tư chưa bao giờ có ý định giảm giá” anh Bằng nói.

Đồng tình với quan điểm trên, chị Xuân nhân viên của công ty bất động sản ĐV cho biết giao dịch hiện nay đương nhiên không còn nhiều như những năm trước. Ngoài ra sự cạnh tranh với nhà ở thương mại cũng làm giao dịch giảm đi nhưng hiện nay chung cư mini đang bán cũng không còn nhiều. Mỗi chung cư mini chỉ còn 5-7 căn hộ.

Hiện nay nhiều chung cư đã hoàn thiện, bàn giao nhà chấp nhận giảm giá bán như chung cư Dương Nội của tập đoàn Nam Cường, chủ đầu tư thứ cấp đang rao bán với mức giá từ 15 – 18 triệu đồng/m2, giảm 7-8 triệu đồng so với trước đây. Hay dự án Văn Phú Victoria cũng đã giảm 5-7 triệu/m2. Chung cư Kim Văn Kim Lũ giá bán 14 triệu đồng/m2. Chung cư Đại Thanh từ 10- 14 triệu đồng/m2

Trong khi đó tại khu vực Mễ Trì Thượng, Xuân Đỉnh, Mỹ Đình Thanh Xuân, Đống Đa…. chung cư mini với diện tích 45m2 có giá 900- 1 tỷ đồng.Tính ra mỗi mét vuông có giá 20- 22 triệu đồng. Nếu so sánh với nhiều chung cư thương mại giá rẻ thì chung cư mini có giá cao gấp rưỡi, thậm chí gần gấp đôi.

Tuy nhiên chị Xuân cũng giải thích, rất nhiều ý kiến trái chiều về giá cả nhưng nếu so sánh hai phân khúc này với nhau thì rất khó. Chị bán cả nhà ở thương mại và chung cư mini, phân tích các mặt thuận lợi, hạn chế nhưng quyết định cuối cùng vẫn phụ thuộc vào nhu cầu và khả năng của khách hàng. Nhiều người cho rằng giá chung cư mini cao hơn cả nhà ở thương mại nhưng nó còn tùy thuộc vào vị trí, tiến độ, khách hàng có thể mua ở luôn và không phải mất phí dịch vụ cao như nhà ở thương mại….Đặc biệt là những chung cư mini trong khu vực đắc địa, ngay trung tâm, thuận tiện đi lại, thì khó mà giảm giá.

Mặc dù vậy, vẫn có những chủ đầu tư uy tín chuyên xây dựng chung cư mini giá rẻ vẫn có mức giá hợp lý. Đơn cử như đơn vị chủ đầu tư Công ty BĐS và Dịch Vụ địa chính Hà Nội. Đơn vị này vừa mở bán các căn hộ chung cư mini thuộc Nhật Tảo Đông Ngạc Từ Liêm với mức giá ban đầu chỉ từ 12 triệu- 14 triệu /m2, ngay khi vừa mở bán số lượng căn hộ tại dự án này đã giao dịch được khá nhiều, cộng với việc chủ đầu tư này được ủy ban nhân dân quận Tây Hồ phê duyệt cho cấp sổ tại dự án chung cư mini Phú Thượng A. Do chi phí làm sổ cao hơn so với tính toán ban đầu, nên mức giá của dự án chung cư mini Nhật Tảo 2 được tăng lên một chút nhưng vẫn ở mức hợp lý, có thể chấp nhận được: từ 12 triệu -15 triệu/m2. 

Khách hàng cũng cần phải lưu ý khi mua chung cư mini, mặc dù đã được Thành phố chấp nhận cho tách sổ, tuy nhiên các yêu để được tách sổ rất khắt khe, rất ít chủ đầu tư đáp ứng chuẩn nên khách hàng phải lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, công trình đúng tiêu chuẩn, đúng giấy phép xây dựng. HanoiLand là một trong số ít những chủ đầu tư như vậy. 

“Thu nhập khoảng 15 triệu đồng mới nên nghĩ đến chung cư giá rẻ”

Theo tính toán, người mua nhà cần có thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng thì mới có khả năng tiếp cận được phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ khoảng 700-800 triệu đồng mỗi căn.

Phân khúc nhà ở giá bình dân, nhà chung cư giá rẻ khoảng dưới 1 tỷ đồng/căn hiện đang được giao dịch nhiều nhất trên thị trường. Phân khúc này dường như đang dẫn dắt thị trường và tạo nên một mặt bằng giá mới ở mảng căn hộ chung cư, với sự xuất hiện rất nhiều dự án như Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ, VP5 Linh Đàm, CT2A Tân Tây Đô, CT6 Đặng Xá, OCT2 Xuân Phương, chung cư giá rẻ Nhật Tảo Từ Liêm…

Những dự án căn hộ chung cư này đều có giá chào bán trung bình từ 12-15 triệu đồng/m2 (đã có VAT), nếu tính diện tích căn hộ trung bình khoảng 60m2 thì giá trị căn hộ vào khoảng 700-800 triệu đồng mỗi căn. Và đây cũng là phân khúc nhiều sàn giao dịch BĐS đang hướng đến.

Sáng 13/7, nắm bắt được nhu cầu này, Siêu thị dự án (thuộc sàn giao dịch BĐS Thế Kỷ) đã kết hợp cùng với các chủ đầu tư và một số ngân hàng tổ chức gói “giải pháp nhà ở cho cộng đồng trí thức trẻ”. Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó TGĐ Cengroup, sàn Thế Kỷ thời gian qua xác định đối tượng chính là các gia đình trí thức trẻ từ ngoại tỉnh vào Hà Nội sinh sống và làm việc, những người có nhu cầu mua nhà lần đầu, nhưng lại thiếu khả năng về tài chính. Vì vậy, gói giải pháp sẽ giúp đối tượng này tiếp cận được với nhà ở dễ hơn.

Các sản phẩm được đưa ra có diện tích từ 25m2 đến 70m2, tiến độ thanh toán có thể lên tới 7 năm, lãi suất ngân hàng cho vay 6%/năm tại một số dự án nhà CT2A Tân Tây Đô, FPT City Đà Nẵng, và Sails Tower,…

Người mua nhà chung cư giá rẻ đang giao dịch tại Siêu thị dự án 13/7 

Ông Đào Tiến Dũng, Phó TGĐ công ty Hải Phát, chủ đầu tư chung cư Tân Tây Đô cho biết: “với giải pháp này, chủ đầu tư đã thống nhất với ngân hàng, đơn vị bán hàng đưa ra giá bán chỉ từ 12,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và nội thất), như vậy giá căn hộ chỉ vào khoảng 700 triệu đồng/ căn 55m2.

Đại diện ngân hàng MB –Chi nhánh Hai Bà Trưng, ông Vũ Quang Phụng cho biết, hiện MB đang áp dụng gói tín dụng cho BĐS với lãi suất 8%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 9,9% trong 12 tháng đầu. Tuy nhiên, với “giải pháp nhà ở cho trí thức trẻ”, MB đã thống nhất, chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng 2%. Như vậy, khách mua được áp dụng lãi suất 6%/năm áp dụng từ 10/7 đến 31/12, nhằm tạo thanh khoản cho thị trường.

Hiện nay, khá nhiều dự án chung cư sắp hoàn thiện đạt tỷ lệ bán hàng tốt. Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Giám đốc Siêu thị dự án cho biết, Sails Tower sau 4 tháng bán hàng đã có hơn 400 căn đã có chủ, còn theo ông Đào Tiến Dũng, đến nay dự án CT2A Tân Tây Đô đã bán thành công 150 căn trên tổng số 400 căn.

Xu hướng mua nhà ở thương mại giá rẻ đang nổi lên tại Hà Nội, mặc dù những dự án này đều có vị trí khá xa so với khu trung tâm Thành Phố, tuy nhiên lại có giá cả không chênh nhau nhiều so với nhà ở xã hội. Trong khi đó, hiện nhiều dự án nhà ở xã hội hiện mới đang tiến hành khởi công xây dựng, còn nhà ở thương mại sắp bàn giao.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, hồi đầu 2013, đa số các sàn giao dịch đều gặp phải tình trạng chờ đợi của khách mua nhà, vì họ đều có tâm lý chờ gói “cứu trợ” 30.000 tỷ của Chính phủ, nhưng đến nay khi đi vào thực tế, đa phần khách mua đều gặp khó khăn tiếp cận nguồn vốn này vì gặp nhiều hạn chế như thủ tục chứng minh thu nhập, tình trạng nhà ở,…Do đó, đến nay những khách hàng này lại có xu hướng chuyển sang mua nhà thương mại.

Đánh giá về 2 loại hình nhà ở này, ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, mỗi loại hình nhà ở đều có hạn chế và lợi thế riêng. Chẳng hạn như nhà thương mại thì không gặp phải hạn chế về giao dịch, nơi cư trú, vay vốn, hay chứng minh thu nhập,…cứ có nhu cầu là mua được. Còn nhà xã hội thì lại gặp những hạn chế trên, tuy nhiên, với nhà xã hội có lợi thế rất lớn là có giá thành thấp do được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế,…

Ông Hưng phân tích, hiện nay thông thường người dân bỏ ra khoảng 30% thu nhập để tiết kiệm cho nhà ở. Thu nhập thấp hiện nay được tính là khoảng 9 triệu/tháng, nhà ở xã hội hoặc nhà ở thu nhập thấp hiện nay là 15 triệu đồng/m2 và diện tích là 70m2, tính ra khoảng 1 tỷ/căn.

Giả sử ngân hàng cho vay 70% của 1 tỷ tức khoảng 700 triệu đồng, với lãi suất là 6%/năm thì người mua nhà mỗi tháng phải trả 4 triệu đồng tiền lãi. Cho vay 10 năm thì mỗi tháng phải trả 6 triệu đồng tiền gốc. Như vậy, tổng số tiền phải trả hàng tháng là 10 triệu, đã vượt quá mức thu nhập thấp. Trong khi, hiện những người thu nhập thấp chỉ tiết kiệm được khoảng 3-4 triệu mỗi tháng cho nhà ở.

“Vì vậy, tôi cho rằng với những người thu nhập được cho là thấp khoảng 9 triệu đồng thì khả năng tiếp cận nhà ở bình dân như trên, kể cả nhà xã hội là khó. Và đây cũng là lý do vì sao gói 30.000 tỷ gặp khó khăn về việc giải ngân, dù sao thì ngân hàng cũng phải đảm bảo khả năng an toàn tín dụng cho họ, dù được hỗ trợ lãi suất tái cấp vốn khoảng 4,5%, ngân hàng cũng chỉ được khoảng 1,5%”, Ông Hưng nói.

Do đó, ông Hưng đặt vấn đề với những người có thu nhập 9 triệu đồng, liệu ngân hàng có thu hồi vốn được hay không, thậm chí là có thu được tiền lãi của họ hay không?

“Vì vậy, đối tượng mà chúng tôi hướng đến là phải có thu nhập khoảng 15 triệu mỗi tháng thì khả năng tiếp cận nhà ở mới hợp lý. Người mua nhà sau khi chi phí cho cuộc sống, ít nhất phải tiết kiệm được trên dưới 10 triệu đồng mỗi tháng thì mới có thể tiếp cận được phân khúc nhà ở giá rẻ này. Đây là những tính toán rất chi li, chi tiết và cũng rất sát với thực tế hiện nay”, đại diện của Cengroup nhận xét.

Kiều Thuật Theo Trí Thức Trẻ

Lại "loạn giá" chung cư rẻ nhất Hà Nội

Những ngày vừa rồi khách hàng có nhu cầu mua nhà giá cả hợp lý đều tìm đến dự án chung cư giá rẻ VP5 Linh Đàm Hà Nội để tìm mua căn hộ. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư vừa bung hàng, dự án chung cư giá rẻ này tại sàn giao dịch BĐS Mường Thanh xảy ra tình trạng "loạn giá".

Nhiều khách hàng, nhà đầu tư tìm đến Sàn giao dịch không biết đằng nào mà lần, vì giá các loại căn hộ, diện tích, số tầng… "nhảy múa" lung tung.

Trong vai một khách hàng đang có nhu cầu tìm mua căn hộ tại dự án VP5 Linh Đàm, PV báo điện tử chungcutuliem vừa bước vào cửa Sàn giao dịch BĐS MườngThanh, một nhân viên môi giới đã "kéo" PV vào góc để giới thiệu các loại căn hộ chung cư tại dự án này không kèm theo sologan cực hấp dẫn "đây là dự án chung cư giá rẻ nhất Hà Nội hiện nay".

Nhân viên môi giới: Anh có nhu cầu mua nhà, cần mua loại căn hộ nào, hướng nào, tầng bao nhiêu… chúng em đều có hết… " Nói xong, nhân viên tư vấn đưa cho PV mộ tdanh sách, phối cảnh dự án… tới cả chục căn hộ tại dự án VP5 Linh Đàm từ tầng 3, 4, 5 đến tầng 10, 17.....

PV thắc mắc những căn hộ, tầng này, mình tưởng chủ đầu tư bán giá gốc có 14-16 triệu/m2 mà giờ mua phải trả giá chênh lên đến cả vài trăm triệu một căn.

Nhân viên môi giới giải thích, những căn hộ này là các căn hộ đẹp, hơn nữa chủ đầu tư bán cho các sàn họ cũng thu giá chênh nên các sàn muốn có lãi phải chênh cao lên. Nếu như vậy để mua được một căn hộ người dân phải trả cả tiền chênh lên, tính ra mỗi căn tăng thêm 3-4 triệu/m2 nữa. Vậy đâu còn là chung cư giá rẻ nữa. 

PV xem tờ giấy danh sách các căn hộ, giá cả, diện tích, tiền chênh,đặt cọc… mà nhân viên môi giới đưa cho một lúc mà hoa cả mắt, tiền chênh, giá cả "nhảy múa" lung tung chẳng biết đầu mà lần.

Chung cư giá rẻ- Ước mơ xa vời của nhiêu người

Anh Long, một khách hàng đang tìm mua căn hộ tại dự án VP5 Linh Đàmcho biết, "gia đình tôi có ý định mua căn hộ khoảng 55m2 để ở, từ tầng 20 trở xuống. Nhân viên môi giới tư vấn cho rất nhiều loại căn hộ, diện tích, tiền chênh, giá cả khách nhau, hướng khách nhau…để lựa chọn. Mới vài hôm trước mình thấy căn hộ ở đây lúc chưa mở bán với mức giá như vậy đang háo hức nay đến thực tế với giá chênh như vậy thì còn phải về suy nghĩ đắn đo nhiều".

Giá các căn hộ bị loạn và phần lớn mua đi bán lại, khách hàng không biết đâu mà lần 

Lý giải về sự tăng giá tại sàn giao dịch Mường Thanh hiện nay, anh H một nhà đầu tư cho rằng, chủ đầu tư đã bán hết cho các sàn, khách hàng cứ làm việc với các sàn, chủ đầu tư cũng không bán lẻ, chỉ bán cho khách mua lẻ từ 5 căn trở lên. Nhà đầu tư này cũng "khoe"với PV, từ sau Tết đến nay, em cũng bán thành công 30 căn hộ của chủ đầu tư này tại dự án Đại Thanh, dự án VP5 Linh Đàm này em cũng bán được vài căn, giờ em đang lo không còn hàng để bán nữa…

Một nhà đầu tư khác cũng cho PV biết, vừa mở bán đã ôm hơn chục căn hộ, giá gốc 14 triệu, nay đã bán hết với giá chênh tương đối cao, tùy vị trí, chưa kể tiền phí ngoài… 

Trao đổi với PV báo điện tử chungcutuliem, ông Lê Thanh Thản -TGĐ Công ty tư nhân Xây dựng số 1 Lai Châu, chủ đầu tư dự án VP5 Linh Đàm khẳng định, các loại căn hộ vị trí đẹp chủ đầu tư đã bán hết nhà từ lâu, còn việc mua đi bán lại, qua cầu, lướt sóng… là do các nhà đầu tư.

Ông Thản cũng cho rằng, việc mua đi bán lại căn hộ có lời lãi người ta mới kinh doanh, và việc giá cao hay thấp là do thuận mua vừa bán giữa các nhà đầu tư và khách hàng.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thực tế, số lượng căn hộ giao dịch tại dự án này không nhiều và đông đúc như nhiều báo khác đã đưa tin, đa số là môi giới làm việc với nhau, khách hàng đến có ý định mua cũng nhiều nhưng với giá chênh cao như vậy đều lắc đầu ngao ngán ra về. Chung cư giá rẻ vẫn là một ngôi nhà mơ ước thật xa vời.

Mua chung cư giá rẻ: Cẩn thận kẻo mắc sai lầm!

Tìm mua được chung cư giá rẻ hiện nay đã là rất khó tuy nhiên khi vào sử dụng rồi lại có quá nhiều vấn đề nảy sinh. Và còn rất, rất nhiều bất cập nữa mà chắc những người đã và đang ở chung cư thấu hiểu hơn cả.

Chúng tôi viết bài báo này thông khi đọc được một chủ đề đang rất được nhiều người quan tâm trên mạng là "Bao giờ mới hết cảnh thuê nhà".

Tôi đồng ý với hầu hết ý kiến của mọi người về nỗi khổ đi thuê nhà. Có đi thuê chúng ta mới cảm thấy sự sung sướng khi được ở trong một căn nhà của riêng mình. Chẳng ai muốn phải ở thuê suốt đời, cũng đều mong một ngày nào đó đổi đời, kiếm tiền mua được mảnh đất hay cái phòng chung cư làm chỗ chui ra, chui vào theo ý muốn.

Nhiều khách hàng dở khóc dở cười với chung cư giá rẻ Hà Nội

Để mua được mảnh đất ngoài Hà Nội vô cùng khó, cho dù đó là mảnh đất nhỏ, nằm sâu trong ngõ đi chăng nữa. Nếu chỉ trông chờ vào đồng lương mà không có sự giúp đỡ của gia đình thì mấy ai dám mơ. May ra mười người mới có một người thực hiện được. Mua được nhà ngoài Hà Nội phải có tiền tỷ trở trên. Vậy nên những người làm công ăn lương đến khi nào mới dành dụm được tiền tỷ?

Nhiều người đang nghĩ đến khả năng mua những căn hộ ở các tòa nhà chung cư giá rẻ khoảng vài trăm triệu. Xét cho cùng đó là giải pháp gỡ bí nhưng đằng sau một vài cái lợi trước mắt thì cũng có vô số điều phải lo.

Chất lượng nhà chung cư ở ta từ lâu vẫn luôn được đặt dấu hỏi. Biết bao chung cư hiện đại, đắt tiền mà vẫn luôn có sự cố liên quan đến chất lượng, dịch vụ. Nhiều bất cập xảy ra ở các chung cư này khiến nhiều người trót mua phát ngán phải tìm cách nhượng lại đó thôi.

Ở chung cư, đồng nghĩa với ở tầng cao, được cái không khí thoáng mát, sạch sẽ nhưng vấn đề muôn thủa liên quan đến thang máy, hỏa hoạn, an ninh chưa bao giờ được cho là yên tâm. Với một chung cư đắt tiền còn chưa đâu vào đâu huống hồ những chung cư rẻ tiền.

Ở chung cư trông thế song cũng có rất nhiều dịch vụ đi kèm tốn kém, điển hình nhất là gửi xe, vệ sinh…v.v. Ai dám đảm bảo trong tương lai các dịch vụ này không làm cho người ở chung cư méo mặt vì tăng giá.

Và còn rất, rất nhiều bất cập nữa mà chắc những người đã và đang ở chung cư thấu hiểu hơn cả. Chúng ta cũng có thể tìm thấy những bất cập này trên các mặt báo hàng ngày, hàng giờ.

Tóm lại, theo suy nghĩ của tôi, biện pháp mua nhà chung cư giá rẻ cũng không phải là hay. Nếu không suy xét cẩn thận, rất dễ mắc sai lầm.

Tuy nhiên đó đánh đồng tất cả những dự án chung cư giá rẻ đều có những vấn đề như vậy cũng không hẳn chính xác, vẫn có những dự án giá hợp lý, vừa tầm tiền của người dân, chất lượng không quá cao nhưng các yếu tố về dịch vụ, điều kiện ở cơ bản hợp lý, người dân cũng hài lòng với căn nhà mà cả đời mới dành dụm được.

Nhân có bài tâm sự như vậy, chungcutuliem.com xin đóng góp một vài lời như vậy để mọi người cùng tham khảo và bàn bạc.

Rất mong những người đã, đang ở chung cư chia sẻ kinh nghiệm cùng mọi người.

Chúc vui! 

Chung cư giá rẻ ồ ạt mở bán cuối năm

Trong tuần qua, thị trường bất động sản Nam, Bắc tiếp tục đón nhận thêm nhiều dự án chung cư giá rẻ được mở bán. Đây là thời điểm ra hàng cuối cùng trong năm và hầu hết các chủ đầu tư đều hi vọng sẽ hút được dòng tiền vào dự án.

Các dự án mở bán trong tuần qua đều có mức giá rất mềm dao động trong khoảng 12 – 20 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án chung cư Cheery 4 Complex (TPHCM) do Công ty CP TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư được mở bán giá khoảng 12,6 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án "chung cư giá rẻ" bung hàng cuối năm

Tiếp đến, dự án The Era Town (quận 7, TPHCM) do Công ty Cổ phần Đức Khải làm chủ đầu tư tiếp tục mở bán đợt 4 với 300 căn hộ có giá từ 14,1 đến 17 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích từ 53 đến 183 m2. Hay như dự án căn hộ 4S Riverside Linh Đông do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đất Xanh Hoàn Cầu mở bán với giá từ 12,1 triệu/m2.

Tại miền Bắc, chủ đầu tư dự án Hado Park View vừa công bố sẽ mở bán các căn hộ chung cư thuộc dự án với mức giá 22,2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Các căn hộ tại Hado Park View có diện tích từ 92m2 - 181m2. Dự án Golden Palace tiếp tục mở bán khoảng 100 căn hộ với giá từ 20,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT)....

Thị trường bất động sản năm 2013 đã chứng kiến cảnh hàng loạt các dự án đua nhau giảm giá bán, đặc biệt là chung cư cao cấp. Điều đáng nói, kể cả giảm giá bán tới 20 - 30% vẫn không có người mua vì tâm lý chờ đợi giảm giá bán hơn nữa vào năm 2014.

Một dự án nữa cũng gây sốt là dự án chung cư mini giá rẻ Nhật Tảo Từ Liêm Hà Nội mới được chủ đầu tư HanoiLand tung ra thị trường. Mới mức giá chỉ từ 12 triệu- 15 triệu, dự án này cũng đang gây sốt tại khu vực phía Bắc Hà Nội- là cơ hội cho những người đang săn tìm chung cư giá rẻ.

Đại diện một số sàn giao dịch BĐS cho biết, ngoại trừ các dự án giá thấp, hiện nay hầu hết các dự án trung và cao cấp đang mở bán tại khu vực phía Tây, Đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương, Xa La, An Khánh, Gia Lâm… có lượng giao dịch khá ít cho dù giá bán đã được chủ đầu tư giảm giá “sốc” tới 30%.

Mua nhà giá rẻ 14 triệu, chênh giá 4 triệu đồng một mét vuông. Có phải rẻ thật?

Dự án chung cư VP5 Linh Đàm vừa ra mắt đã gây sốt, không chỉ vì mức giá 14 triệu đồng một mét vuông - thuộc diện được vay ưu đãi từ gói hỗ trợ bất động sản 30.000 tỷ đồng, mà còn bởi mức chênh lệch chi cho môi giới. 

Những ngày vừa qua, dự án chung cư giá rẻ VP 5 Linh Đàm được chủ đầu tư là Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lại Châu chính thức mở bán căn hộ với mức giá gốc dao động từ 14-16 triệu đồng một m2, tùy căn từng tầng. Tuy nhiên, với mức giá chênh quá lớn từ 200tr- 300tr một căn tương đương với 2- 4 triệu một m2 thì liệu đến tới tay khách hàng đây có còn là dự án chung cư giá rẻ nữa hay không.

Chị Ngọc Anh, một "cò" có mặt tại sàn Mường Thanh sáng 4/7 giơ tập giấy photo gồm danh sách các căn hộ và mức giá chênh tương ứng. Theo đó, một căn góc ở tầng 15, giá gốc 16 triệu đồng có mức giá chênh cao nhất lên tới 280 triệu đồng. Mức giá chênh thấp nhất là khoảng 135 triệu đồng đối với căn hộ ở tầng 28.

Đại diện sàn bất động sản Thành Đạt, chị Thi cũng báo giá chênh cao nhất tại đơn vị này cũng lên tới 265 triệu đồng, mức thấp nhất là 215 triệu. "Những căn ở các tầng trung và diện tích rộng thì có giá chênh cao hơn", chị Thi lý giải. 

Danh sách và mức giá chênh một số căn hộ chung cư tại dự án VP5 Linh Đàm. Ảnh: Ngọc Tuyên 

Giám đốc một sàn địa ốc tại Hà Nội cho biết đây là mức chênh quá cao tại thời điểm hiện tại. "Trước đây, thời địa ốc còn sốt, thì chênh lệch không có gì là lạ. Hiện đối với mỗi giao dịch thành công, môi giới chỉ dám đòi chênh khoảng 1,5-2% giá trị căn nhà là cùng. Theo đó, với những căn hộ như dự án này, giá chênh tầm 20 triệu đồng", vị này nói.

Lý giải về mức giá chênh cao, chị Ngọc Anh cho biết, không phải là do môi giới "ăn dày". Chị tiết lộ, để mua được một sàn khoảng 25 căn hộ tại dự án này, đơn vị của chị phải nộp thêm 2 tỷ đồng tiền chênh cho chủ đầu tư. Theo đó, so với giá gốc, mỗi căn chịu thêm tiền chênh khoảng 80 triệu đồng.

"Một số sàn mua những tầng đẹp còn phải chịu thêm tiền chênh gần 3 tỷ mới dành được suất. Do đó, khi bán ra, chúng tôi buộc phải nâng số chênh lên cao mới có lãi. Bây giờ nhà đất khó làm ăn rồi, có phải cứ muốn ăn dày là được đâu", chị Ngọc Anh phân trần.

Trao đổi với VnExpress.net, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Xí nghiệp tư nhân xây dựng số I Lai Châu phủ nhận thông tin thu chênh thêm khoản chênh 2 - 3 tỷ đồng đối với mỗi sàn căn hộ. 

Lý giải về mức giá chênh mà "cò" đưa ra quá cao, ông Thản cho biết, đây là do thị trường quyết định. "Khi đã bán ra, chúng tôi không có quyền can thiệp đến các giao dịch sau đó. Khách hàng và môi giới tự thỏa thuận với nhau sao cho thuận mua vừa bán", vị này nói. 

Có mặt tại sàn Mường Thanh ngày 3 và 4/7 chủ yếu là môi giới. Ảnh: Ngọc Tuyên 

Một chuyên gia bất động sản dự đoán, việc đưa ra giá gốc thấp, trong khi yêu cầu các sàn mua lại suất phân phối với mức chênh cao có thể là một chiêu lách của chủ đầu tư. "Với mức giá dưới 15 triệu đồng, khách hàng có thể được vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ. Hơn nữa, người mua khi nghe đến mức giá mở bán rẻ, bao giờ cũng bị thu hút hơn", vị này nói. Tuy nhiên, ông cho rằng, việc tạo ra mức giá chênh cao lại khiến cho người mua nhà cảm thấy hoang mang và lưỡng lự xuống tiền. 

Theo khảo sát của Chungcutuliem.com, ngay trong buổi mở bán dự án, các khách lẻ đều không thể mua được nhà trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải mua qua môi giới. Ông Thản cũng thừa nhận đơn vị này không bán lẻ mà khách hàng phải mua từ 5 căn trở lên mới được giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, thấy mức giá chênh quá cao, hầu hết khách hàng đều cảm thấy lưỡng lự khi xuống tiền, giao dịch chủ yếu được thực hiện giữa các "cò" với nhau. Do đó, giá chênh lại càng bị đẩy vô tội vạ. Có mặt tại sàn cả vào sáng 3 và 4/7 để tìm mua một căn hộ, tuy nhiên bác Chung (Hoàng Mai) đã quyết định về tay không. 

"Tôi định mua một căn hộ hơn 72 m2, giá gần 16 triệu nhưng họ đòi chênh thêm 280 triệu đồng. Như vậy tính ra mỗi m2 căn hộ vào tầm 20 triệu đồng, không còn là rẻ nữa", bác Chung tính toán. Khách hàng này cho biết sẽ chờ một thời gian, thị trường lắng xuống sẽ đưa ra quyết định. 

Nghe nói dự án này mở bán với mức giá hợp lý, vợ chồng chị Hoan (Hà Đông) cũng đến sàn Mường Thanh để tìm mua một căn hộ tầm 45m2. Tuy nhiên, đến nơi chị mới biết giá chênh phải chi cho "cò" là 140 triệu đồng. Giá gốc chỉ là 14,5 triệu nhưng nếu thêm tiền chênh cao như vậy thì tính ra mối m2 bị đắt thêm hơn 3 triệu đồng. Vợ chồng chị cũng cho biết sẽ chờ một thời gian nữa mới quyết định.

Trái với những thông tin được đăng tải trên các báo về tình hình mua bán sôi động tại sàn giao dịch Mường Thanh thì tình hình mua bán thật có khách hàng thực lại trái ngược hoàn toàn, giao dịch chủ yếu chỉ là cò với nhau, còn khách mua thật lắc đầu ngao ngán. Đây có thể là chiêu trò của chủ đầu tư và các sàn giao dịch để đánh lừa thị hiếu của khách hàng. Nếu mua cả giá chênh như vậy, mỗi m2 lên đến 18-20 triệu thì đây không còn là một dự án chung cư giá rẻ nữa.