Mua chung cư tại Hà Nội chưa bao giờ là đơn giản, bằng chứng là đã có nhiều trường hợp khách hàng trắng tay, tiền mất nhưng nhà của mình thì mãi không thấy đâu.
Thủ đô Hà Nội là một trong những nơi có giá trị BĐS đắt đỏ bậc nhất trên thế giới, việc bạn sở hữu được một căn nhà là cả một quá trình tích lũy lâu dài. Vì vậy, hãy tìm hiểu thật kỹ mọi thông tin trước khi mua để đảm bảo an toàn nguồn tài chính và có được ngôi nhà ưng ý nhất. Chúng tôi xin chia sẻ những bí kíp tuyệt vời nhất giúp bạn chủ động, tránh bị lừa khi mua nhà tại Hà Nội:
Tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro pháp lý:
Khi quan tâm tới một dự án BĐS, mội ngôi nhà nào đó, khách hàng thường chỉ chú ý tới các yếu tố như vị trí, giá thành, thiết kế, tiến độ thanh toán... chứ chưa chú ý sâu tới vấn đề pháp lý. Trong khi đó, đây lại là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị, khả năng "sống" của dự án đó. Nếu mua nhà trong điều kiện đang bị kiện tụng, tranh chấp.... thì việc đòi lại quyền lợi cho mình là cực kỳ khó khăn và nan giải.
Để tìm hiểu về pháp lý của ngôi nhà, dự án BĐS, khách hàng hãy tự đặt ra các câu hỏi và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ, thông tin trả lời xác đáng nhất:
- Dự án đã có quyết định chia nhỏ căn hộ của các đơn vị chức năng hay chưa:
Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án căn hộ chung cư giá rẻ tại Hà Nội, sau một thời gian đóng băng khi khởi động lại đã chia nhỏ căn hộ, tăng số tầng, giảm giá bán để thu hút khách hàng. Bạn phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp quyết định từ các đơn vị chức năng như thành phố, quận, huyện chấp thuận về việc chia nhỏ căn hộ.
Thực tế, đã có nhiều dự án thản nhiên làm như vậy và bán căn hộ công khai tới khách hàng mà chưa được phê duyệt, thậm chí nhiều chủ đầu tư còn tận dụng cả tầng thương mại biến thành tầng căn hộ. Khách hàng mua phải những dự án như vậy sẽ không được đảm bảo khả năng sở hữu (có sổ đỏ) cho căn hộ của mình, tòa nhà không xác định rõ có đảm bảo an toàn chịu lực cũng như mật độ không gian sống cho phép hay không.
Cẩn trọng với các dự án chưa xong móng
- Quan hệ giữa chủ đầu tư và doanh nghiệp hợp tác đầu tư là gì?
Nếu mua nhà qua bên thứ cấp, hãy yêu cầu cung cấp các giấy tờ hợp tác, ủy quyền, bởi có rất nhiều trường hợp xưng danh là chủ đầu tư nhưng thực chất là môi giới đứng ra múa mép.
- Bên đứng tên ký hợp đồng có đủ quyền hạn, thẩm quyền hay không?
Khi bán một dự án BĐS, chủ đầu tư được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Người đứng tên CĐT ký trong hợp đồng mua bán đương nhiên là đúng thẩm quyền. Với các bên phân phối, phải có giấy ủy quyền hợp pháp và phải cung cấp được các giấy tờ này để xem nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn bao lâu và còn hiệu lực không.... Nếu không thận trọng, khi xảy ra tranh chấp, bạn hoàn toàn bị thất thiệt khi ra khiếu kiện.
- Dự án đã đủ điều kiện bán hay chưa?
Theo luật quy định, một dự án bắt đầu được chào bán trên thị trường khi đã đầy đủ hồ sơ pháp lý, và khi đã thi công xong phần móng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã tự ý huy động vốn trái phép từ khách hàng trong khi dự án vừa giải phóng mặt bằng xong, chưa có giấy phép xây dựng. Trong những trường hợp này, hợp đồng không có giá trị pháp lý, đồng thời cũng cho thấy chủ đầu tư có vấn đề về tài chính nên mới phải "bán lúa non" như vậy.
Với đất nền, cũng phải xong móng, xong cơ sở hạ tầng mới được bán và huy động tiền của khách hàng.
- Diện tích căn hộ có chuẩn không?
Có 2 cách tính diện tích căn hộ đã được quy định cụ thể đó là: tính theo thông thủy hoặc tình từ tim tường. Nếu tính theo cách nào, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư quy định rõ trong hợp đồng, tránh trường hợp chủ đầu tư cố tình ăn gian, hoặc bạn không chú ý hợp đồng, bị tính phủ bì, tính luôn cả phần cột, dầm, hộp kỹ thuật.
Phải nghiên cứu các yếu tố hạ tầng để đảm bảo cuộc sống tốt nhất
- Điều kiện bất khả kháng gồm những gì?
Điều kiện bất khả kháng là những yếu tố ảnh hướng tới tiến độ dự án, chất lượng công trình, thời hạn sử dụng của tòa nhà... mà chủ đầu tư không chịu trách nhiệm giải quyết hậu quả.
Ví dụ như: dự án chậm giao nhà do mưa bão, bị sập do thiên tai, động đất.... không phải do vấn đề kết cấu, chất lượng xây dựng gây nên. Nhưng nhiều chủ đầu tư đã lừa gạt khách hàng bằng cách thêm những điều kiện như dự án không đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi... vào điều kiện bất khả kháng. Một khi năng lực chủ đầu tư yếu, không đủ tài chính để thi công, quyền lợi của khách hàng hoàn toàn rơi vào thế bị động.
- Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa, chi phí làm sổ đỏ, chi phí bảo hành, bảo trì để tránh chanh chấp về sau.
Thông thường giá bán căn hộ đã bao gồm tiền sử dụng đất và 10% tiền bảo hành, bảo trì, khách hàng được giữ lại một phần tiền để chờ sổ đỏ, nhưng có nhiều chủ đầu tư đã thu hết các khoản tiền này đên khi làm sổ đỏ vẫn bắt khách hàng nộp thêm tiền.
- Cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) có đúng không?
Thuế GTGT là giá chuyển nhượng BĐS trừ đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT, nhưng nhiều chủ đầu tư đã tính thuế GTGT trên 10% giá trị hợp đồng. Đây là một thủ đoạn, cách đánh lừa, ăn gian tiền của khách hàng.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS:
Yếu tố môi trường tự nhiên:
Vị trí của khu đất xây dựng, hình thể căn hộ, chiều dài, chiều rộng, mặt tiền căn nhà... Trong đó, yếu tố vị trí thể hiện giá trị của căn nhà bạn sở hữu. Dựa vào các yếu tố này, bạn có thể lựa chọn được ngôi nhà phù hợp với mục đích kinh doanh, hay để an cư sinh sống.
Ví dụ, mua nhà kinh doanh nên chọn mặt đường lớn, đông dân cư, thuận tiện đi lại, còn mua nhà để ở nên chọn nơi yên tĩnh, nhà vuông vức, không méo mó, được xây dựng trên khu đất sạch (không phải là đất nghĩa địa, khu rác thải được giải tỏa...), gần nhiều tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại....
Luôn đặt pháp lý lên hàng đầu
Yếu tố pháp luật:
Đây là yếu tố vô cùng quan trọng thể hiện giá trị sở hữu lâu dài của bạn. Hãy chắc rằng ngôi nhà bạn mua đã có sổ đỏ, không thuộc diện tranh chấp..... Nếu là nhà chung cư, chưa có sổ đỏ, phải nghiên cứu thêm hồ sơ pháp lý của dự án đó xem có xây dựng đúng cấp phép, đúng tiêu chuẩn để tách sổ hay không. Đừng nên ham rẻ mà mua.
Yếu tố về Quy hoạch - Xây dựng:
Trước khi quyết định xuống tiền, ký hợp đồng mua bán công chứng, hãy chịu khó làm một bước cơ bản là kiểm tra quy hoạch để chắc rằng ngôi nhà đó không thuộc diện giải tỏa. Có thể nhờ phòng tài nguyên môi trường hoặc cán bộ địa chính xã, phường tại đó kiểm tra hộ.
Ngoài đảm bảo an toàn tài chính cho mình, việc kiểm tra quy hoạch đôi khi cũng giúp bạn mua được một ngôi nhà có thể mang lại giá trị lớn cho bạn về sau này. Ví dụ như ngôi nhà đó sẽ ra mặt tiền đường lớn khi có dự án mở đường, hoặc đang có một khu công viên, khu vui chơi, trung tâm thương mại... chuẩn bị xây dựng gần đó.
Yếu tố môi trường Xã hội:
Đó là các yếu tố về nguồn nước, không khí, dân trí xung quanh.... Bạn sẽ không thể hài lòng nếu ngôi nhà bạn mua nằm trong khu vực luôn ồn ào, nguồn nước không sạch, xung quanh hay xảy ra tệ nạn xã hội, mất trộm, cắp...
Yếu tố Kinh tế:
Bạn phải quan tâm tới việc chi trả để duy trì hoạt động cho ngôi nhà của mình sau khi về ở, như chi phí điện nước, truyền hình cáp, internet, điện thoại...., với nhà chung cư còn quan tâm tới chi phí quản lý, phí bảo trì, phí an ninh.....
Ngoài ra, dù mua nhà để ở bạn cũng phải tính toán xem khả năng gia tăng giá trị của nó trong tương lai ra sao, có hợp lý để mua lúc này hay không, bởi với cùng một số tiền đó nếu gửi tiền ngân hàng rồi đi thuê một căn hộ cao cấp để sinh sống sẽ sang trọng và thoải mái hơn....
Hãy dành một khoảng thời gian để nghiên cứu thật kỹ về các vấn đề này, cũng như các câu chữ trong hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư để luôn chủ động trong quá trình làm việc. Nếu vẫn chưa rõ, bạn có thể nhờ những người có kinh nghiệm, luật sư.... để giúp mình. Tránh mua vội vàng, ham rẻ để rồi "tiền mất tật mang."
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét