Khung giá đất mới cao, liệu BĐS có tăng giá bán?

Nghị định 104 chính thức có hiệu lực từ ngày 29-12-2014 quy định khung giá đất tối đa là 162 triệu/m2. Đây là một mức giá quá cao, ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp BĐS bởi họ sẽ phải bồi thường theo khung giá này. Liệu giá BĐS có tăng lên khi các chi phí này doanh nghiệp phải chịu hết?

.

Các doanh nghiệp có tăng giá bán BĐS?

Các doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn

Bảng giá đất ở Hà Nội và TP. HCM cao nhất hiện tại đang là 81 triệu đồng/m2, và thấp nhất là 40.000 đồng/m2. Nhưng sau khi nghị định 104 có hiệu lực, chắc chắn bảng giá mới sẽ cao hơn mức này. Từ khung giá đất mới ở các khu đô thị thuộc đồng bằng sông Hồng và đồng bằng Nam bộ(tối đa là 162 triệu/m2) UBND các tỉnh thành sẽ xác định được bảng giá đất mới để áp dụng cho địa phương mình trong năm 2015.

Khung giá đất tăng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp cũng phải chịu thuế nhiều hơn, điều này gây áp lực trực tiếp lên các doanh nghiệp về việc có tăng giá bán lên không bởi nếu không tăng giá bán thì lợi nhuận doanh nghiệp bị giảm đi, còn nếu tăng giá bán dự án đó rất dễ bị chậm thanh khoản, bởi hiện tại các dự án BĐS cạnh tranh nhau về giá rất khốc liệt, các dự án chung cư giá rẻ có giá bán từ 10- 15 triệu/m2 được khách hàng lựa chọn nhiều nhất. Vượt qua ngưỡng này, các doanh nghiệp sẽ gặp vô vàn khó khăn.

Ông Hoàng Nam Sơn, trưởng phòng KD Hanoiland cho biết: hiện tại tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp đang phải đóng chiếm từ 5-20% tổng chi phí dự án. Khi khung giá tăng gấp đôi thì tiền sử dụng đất cũng tăng gấp đôi, từ đó hệ lụy kéo theo là tiền thuế, rồi nhiều chi phí khác cũng tăng lên. Trong khi đó, có rất nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn với tiền ký quỹ, tiền bảo lãnh dự án BĐS. Giờ lại thêm tiền sử dụng đất tăng cao thì lại càng khó khăn nữa. Những điều này, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của doanh nghiệp khi phải quyết định đầu ra vẫn ổn định hoặc tăng giá bán lên để bù lại những khoản phí phải chịu. Tuy nhiên trong thời điểm này, nếu tăng giá bán BĐS ngang với việc các doanh nghiệp sẽ tự tách mình ra khỏi "cuộc chơi".

Một vài doanh nghiệp đang có ý định sẽ tăng giá bán căn hộ sau khi khung giá đất mới được thông qua, tuy nhiên việc tăng giá sẽ được tính toán kỹ, áp dụng ở từng khu vực cụ thể, cho các dự án có vị trí khác nhau. Đây là thời điểm hết sức quan trọng với nhiều doanh nghiệp BĐS, bởi chỉ cần tính toán sai một bước rất có thể đi đến bờ vực phá sản.

Sẽ rất khó để tăng giá bán BĐS

Khung giá đất mới được đưa ra, các doanh nghiệp là người phải chịu thêm các khoản chi phí là điều đương nhiên, ai cũng có thể nhận thấy được, giá BĐS cũng do các doanh nghiệp đưa ra, tuy nhiên, bán bao nhiêu, bán như nào để phù hợp thì lại do thị trường quyết định. Giá bán tăng lên nhưng thị trường không chấp nhận thì các doanh nghiệp cũng chỉ có nước chịu chết. Chính vì vậy, việc tăng giá bán BĐS rất khó xảy ra, những doanh nghiệp nào vẫn có ý định tăng giá BĐS thì hãy cẩn trọng, tính toán thật kỹ.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc tăng giá bán BĐS cũng sẽ khó xảy ra bởi khi đó những nhà đầu cơ cũng phải chịu thuế cao hơn, họ sẽ phải tính toán để đẩy "hàng" đi, khi đó nguồn cung sẽ tăng lên, giá BĐS sẽ phải hạ xuống.

Có thể lấy một dẫn chứng cụ thể là hiện nay, số lượng các căn hộ chung cư tồn kho là rất lớn, ở nhiều dự án mặc dù đã đi vào sử dụng nhưng các căn hộ để trống vẫn còn nhiều, đó là do tình trạng các nhà đầu cơ ôm hàng. Khi khung giá đất tăng, nếu không muốn phải chịu các khoản thuế cao hơn họ buộc phải đẩy hàng đi. Trong khi các căn hộ mua từ giai đoạn trước, đều có giá cao, để bán được trong thời điểm này họ buộc phải hạ giá để cạnh tranh với các dự án chung cư giá rẻ Hà Nội khác, chính vì vậy giá bán sẽ chỉ có cạnh trạnh nhau đi xuống chứ không thể tăng lên được. Chính vì vậy, doanh nghiệp nào có ý định tăng giá bán nhất định sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể bị thị trường đào thải bất cứ lúc nào.

Phân khúc chung cư mini sẽ phát triển ra sao trong năm 2015?

Do giá đất đã tăng trở lại, các mảnh đất từ 200-400m2 đang cạn kiệt dần, trong khi các dự án chung cư giá rẻ liên tục mở bán, nhiều chuyên gia dự đoán phân khúc chung cư mini sẽ bị cạnh tranh rất khốc liệt trong năm 2015.

Giá bán không hề thấp hơn so với chung cư bình dân

Có một thực tế là dù ở vào những thời điểm phát triển mạnh nhất, được rao bán với những tiêu đề xoay quanh "chung cư mini giá rẻ" tuy nhiên giá bán loại hình nhà ở này chưa bao giờ được coi là rẻ chứ chưa nói đến còn cao hơn nếu so với nhà ở xã hội hay chung cư bình dân. Trong khi giá bán của các dự án nhà giá rẻ thường dưới 15 triệu đồng/m2 thì chung cư mini có giá bán trung bình từ 10 triệu đến 25 triệu/m2. Vị trí càng trung tâm, giá bán càng cao.

Ở các tuyến phố lớn tại Đống Đa, Hoàn Kiếm....chung cư mini có giá bán ngang với căn hộ cao cấp (22 triệu-25 triệu/m2.) Tiếp đến là tại các khu vực Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hoàng Mai có giá thấp hơn nhưng cũng từ 15 triệu-20 triệu/m2. Rẻ nhất là ở Từ Liêm, Hà Đông với giá bán từ 10-15 triệu/m2.

Nếu đem những mức giá bán này so sánh với chung cư giá rẻ thì thấy một sự khập khiễng không hề nhẹ. Bởi nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có tính quần thể, quy mô lớn hơn, nhiều tiện ích hơn nhưng giá bán cao nhất cũng chỉ 15 triệu/m2, có những dự án được chào bán với giá chỉ 9 đến 10 triệu/m2. Tuy nhiên, nhà ở mini vẫn có sức hút riêng, vẫn có nhiều khách hàng lựa chọn, đặc biệt giai đoạn từ cuối 2013 đến nay có thể nói là thời kỳ phát triển mạnh nhất của phân khúc này.

Nhiều khó khăn chờ đợi chung cư mini trong năm 2015?

Lý giải về điều này, anh Cương một chủ đầu tư tư nhân cho hay: Mặc dù giá bán không hề rẻ nếu so với các loại hình nhà ở bình dân, quy mô lại nhỏ hơn, trong khi còn nhiều hạn chế về chất lượng dịch vụ nhưng chung cư mini vẫn được tin tưởng bởi có những ưu điểm khá nổi trội như vị trí trung tâm, căn hộ diện tích nhỏ, thời gian xây dựng nhanh chóng.

" Một căn hộ 32m2 giá bán 20 triệu/m2 tại Thanh Xuân (620 triệu) so với một căn hộ 70m2 giá bán 15 triệu ( 1.05 tỷ ) cách trung tâm thành phố 15km thì nhiều khách hàng sẵn sàng chọn mua ở trung tâm, vừa tầm tài chính hơn, lại thuận tiện mọi mặt cho sinh hoạt gia đình, một chân bước ra cửa là vào phố."

Tuy nhiên, khi được hỏi nhận định về tình hình phát triển nhà ở mini trong năm 2015 anh Cương cho biết sẽ gặp rất nhiều khó khăn: những mảnh đất phù hợp để xây dựng có diện tích từ 200-400m2 đang cạn kiệt dần, đó là chưa kể giá đất đang ngày càng tăng cao, chính vì vậy giá bán căn hộ cũng bị đẩy lên, trong khi đó có nhiều dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội có giá thấp mở bán, lại được sự hỗ trợ từ ngân hàng, nên chung cư mini sẽ bị cạnh tranh rất gay gắt. 

Những dấu hỏi về mặt pháp lý vẫn chưa khiến khách hàng yên tâm

Chung cư mini cũng như bất kỳ một loại hình bất động sản khác, cũng là một tài sản lớn mà có khi cả đời người mới có thể sở hữu được một lần. Chính vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và đất ở hay gọi tắt là sổ hồng cực kỳ quan trọng. Không chỉ khẳng định chủ quyền nhà ở của mình, khách hàng còn có thể huy động vốn để kinh doanh khi cần thiết từ giấy chứng nhận này.

Tuy nhiên, theo khảo sát thì đến 90% các dự án chung cư mini Hà Nội đã bàn giao từ 1 đến 5 năm trở lại đây chưa có sổ hồng. Đây cũng là một yếu tố gây cản trở sự phát triển của loại hình nhà ở này bởi thời gian tới có nhiều nhà ở thương mại xuất hiện, pháp lý đã được Nhà Nước đảm bảo trong khi giá bán lại thấp hơn.

Anh Cương cho biết: rất ít dự án đáp ứng tiêu chuẩn tách sổ hồng, nếu xây dựng đúng cấp phép (cấp phép cho chung cư mini tối đa 6 tầng) thì với giá đất, giá vật liệu xây dựng như hiện nay, chủ đầu tư sẽ không có lợi nhuận, nếu tính tới cả chi phí xin cấp phép, chi phí làm hợp đồng điện nước, phòng cháy chữa cháy, thuê thiết kế, chi phí "bôi trơn" thì thậm chí còn lỗ, nên tình trạng xây dựng vượt phép mới xảy ra.

Mặc dù nhìn nhận khả năng phát triển của loại hình nhà ở này trong năm 2015 sẽ gặp nhiều khó khăn, và có nhiều cạnh tranh từ các loại hình chung cư giá rẻ khác nhưng anh Cương cũng như nhiều chủ đầu tư khác vẫn tin tưởng nếu xây dựng ở các vị trí tốt, giá bán phù hợp, đảm bảo được pháp lý cho khách hàng thì chung cư mini vẫn được nhiều khách hàng lựa chọn.

Phân khúc chung cư Hà Nội liệu mới chỉ ấm lên chứ chưa sôi động?

Nhìn nhận về tình hình chung cư Hà Nội từ đầu năm 2014, nhiều chuyên gia nhận định đang có nhiều tín hiệu phát triển theo hướng tích cực, tuy nhiên thời điểm cuối năm 2014 và đầu năm 2015 sẽ khó sôi động và bùng nổ.

Chưa có sự phát triển đồng đều giữa các phân khúc

Sự chênh lệch giữa các phân khúc căn hộ vẫn đang kìm hãm sự trở lại của thị trường BĐS. Trong đó, phân khúc chung cư giá rẻ vẫn được khách hàng quan tâm và có số lượng giao dịch lớn, còn phần khúc căn hộ trung cấp và cao cấp mặc dù đã có nhiều chuyển biến nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, số lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án của chủ đầu tư tên tuổi lớn, vị trí đẹp, nhiều ưu đãi....

Theo thống kê trên thị trường chỉ trong vòng 1 tháng kể từ 15/10 đến 15/11 địa bàn thành phố có khoảng 20 dự án căn hộ được mở bán, trong đó có các dự án chung cư giá rẻ nổi bật như Thăng Long Victory với giá bán từ 13,5 triệu đồng/m2, chung cư The Spark Nam Cường với các căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng, chung cư Gemek Tower với giá từ 13,2 triệu/m2 nhưng được trang bị các tiện ích ngang với căn hộ cao cấp...... Nhìn chung các căn hộ tại các dự án này đều có sức bán khá tốt và ổn định, chỉ trong thời gian ngắn mở bán, số lượng giao dịch thành công lên tới 70-90%..

Thị trường khó sôi động thời điểm cuối năm 2014, đầu năm 2015

Còn ở phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp, một số dự án đáng chú ý như Trung Kính Complex với giá bán khoảng hơn 26 triệu/m2, chung cư Green Stars Phạm Văn Đồng với giá bán khoảng 22 triệu/m2, chung cư Golden Palace, giá bán trung bình 22 triệu/m2, chung cư cao cấp Vinhomes 54 A Nguyễn Chí Thanh với bán khoảng 66 triệu/m2, chung cư GA3B Trung Yên, giá bán khoảng 30 triệu/m2..... Ở phân khúc này thì các dự án của các chủ đầu tư lớn, có nhiều ưu đãi mới được nhiều khách hàng quan tâm. Ví dụ như chỉ trong ngày đầu mở bán gần 300 căn hộ dự án chung cư 54 A Nguyễn Chí Thanh của chủ đầu tư Vincom đã được bán hết, hay chung cư Green Star, Golden Palace có khá nhiều khách săn tìm, còn ở các dự án khác cũng có giao dịch tuy nhiên số lượng không được nhiều.

Theo thống kê từ bộ xây dựng thì thị trường chung cư Hà Nội từ đầu năm 2014 cho đến nay có số lượng giao dịch lớn hơn so với cùng kỳ năm ngoái, bên cạnh đó giá bán cũng có chiều hướng tăng nhẹ ở các phân khúc, giá chênh vẫn xuất hiện ở một vài dự án tuy nhiên nhìn chung sự phát triển giữa phân khúc căn hộ giá rẻ, trung cấp và cao cấp vẫn chưa đồng đều, thể hiện ở số lượng giao dịch khá chênh lệch.

Sôi động và khó có sóng cuối năm và đầu năm 2015

Nếu chỉ nhìn vào những thống kê trên, những con số giao dịch, số lượng các dự án căn hộ chung cư được mở bán, hẳn là nhiều người sẽ tin tưởng rằng thị trường sẽ sớm phát triển mạnh mẽ trở lại. Tuy nhiên, cốt lõi vấn đề còn nằm ở nhiều khía cạnh chứ không phải chỉ nhìn vào bề nổi là những con số về giao dịch.

Số lượng giao dịch vẫn đang ổn định, giá bán có tăng nhẹ, các dự án mới vẫn liên tục được mở bán tuy nhiên nếu căn cứ vào nguồn cung và nguồn cầu, và sự phát triển không đồng đều giữa các phân khúc thì khẳng định thị trường mới chỉ ấm lên là chính xác hơn chứ chưa thể nói là có sóng và đang sôi động. Một khi nguồn cung phân khúc bình dân giảm sút thì số lượng giao dịch cũng giảm, kéo theo thị trường cũng trầm lắng dần. Mặc dù vậy, phải thừa nhận rằng thị trường đang có nhiều thanh khoản, nhà đầu tư đã bắt đầu quay trở lại, giá chênh đã xuất hiện và người mua cũng sẵn sàng mua những căn hộ bị vênh lên tới cả trăm triệu đồng.

Đánh giá về tình hình thị trường đầu năm 2015, nhiều chuyên gia đánh giá vẫn sẽ còn nhiều khó khăn. Phân khúc chung cư giá rẻ Hà Nội vẫn giữ vai trò chủ đạo, các phân khúc căn hộ cao cấp và trung cấp muốn cải thiện tình hình giao dịch phải đẩy nhanh tiến độ, đầu tư các tiện ích chất lượng cao, có các chương trình ưu đãi hướng vào lợi ích của khách hàng.

Đánh giá tổng quan về tình hình chung cư giá rẻ Hà Nội từ đầu năm 2014

Tăng chiết khấu, giảm giá bán, xây dựng nhiều căn hộ diện tích nhỏ, cùng với các chính sách cho vay với lãi xuất ưu đãi của ngân ngàng, thị trường chung cư giá rẻ Hà Nội từ đầu năm 2014 cho đến nay có thể nói là đang tiến triển tốt.

Chung cư giá rẻ: nhiều căn hộ diện tích nhỏ, tiến độ xây dựng tốt thắng lớn

Đó là những thông tin thực tế từ tình hình giao dịch chung tính từ đầu năm 2014 đến nay. Các căn hộ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng, tiến độ xây dựng tốt được ưa chuộng nhất. Cùng với sự nỗ lực của bản thân, cộng với sự hỗ trợ của người thân, các chính sách cho vay từ ngân hàng, những cặp vợ chồng trẻ là nguồn khách hàng lớn nhất của phân khúc này.

Nếu như vài năm trước đây, với tầm tiền chỉ 1 tỷ đồng khách hàng không dám mơ đến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội. Nhưng thời điểm này, họ có rất nhiều lựa chọn, phần lớn tìm mua chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội, một bộ phận chọn mua chung cư mini, mặc dù đều phải mua từ lúc đang xây dựng, thậm chí mới chỉ được cấp phép thi công nhưng khách hàng đều chấp nhận mà không phải lo sợ dự án bị treo như thời điểm trước.

Với khách hàng muốn mua căn hộ hoàn thiện, ở ngay có thể tìm đến chung cư Đại Thanh, chung cư Kim Văn Kim Lũ, chung cư Tân Tây Đô.... Còn muốn mua căn hộ đang xây dựng thì có thể tìm đến các dự án chung cư HH Linh Đàm, chung cư Gemek Tower, chung cư mini Nhật Tảo 6, hay chung cư City Number One Vân Canh.....

Anh Dũng vừa mua một căn hộ tại dự án ở Linh Đàm cho biết: 2 vợ chồng anh mua căn hộ 45m2 với giá gần 800 triệu. Đây là số tiền tích góp sau nhiều năm cộng với vay mượn gia đình 2 bên mà có được. Mặc dù giá bán khoảng 14 triệu/m2, nhưng nếu không có căn hộ nhỏ dưới 50m2 thì vợ chồng anh cũng khó có thể vay mượn thêm để mua căn hộ lớn hơn được.

Nhiều người cũng có quan điểm giống vợ chồng anh Dũng, với mức giá từ 13 triệu đến 15 triệu/m2, giá bán chung cư như vậy là rẻ nhất trong vài năm trở lại đây, nhưng nếu chủ đầu tư cứ thiết kế với diện tích từ 70m2 trở lên thì rất nhiều khách hàng không đủ tài chính để mua. 

Tiến độ các dự án chung cư giá rẻ cũng được các chủ đầu tư đẩy mạnh tối đa có thể. Bởi tất cả các doanh nghiệp nhận thức được rằng hầu hết khách hàng đều phải vất vả nhiều năm mới có điều kiện mua nhà, nhu cầu cần nhà ở ngay là cực kỳ cần thiết, chính vì vậy tiến độ xây dựng càng nhanh thì khách hàng mới yên tâm xuống tiền, từ đó mới tăng tính thanh khoản cho chủ đầu tư.

Anh Dũng chia sẻ: "tôi mua căn hộ từ lúc vừa xong móng, cho đến nay được hơn 1 năm nhưng tòa nhà đã thi công gần xong, chủ đầu tư đã có thông báo nhận nhà, nhiều lúc đến thời điểm thanh toán tiền tôi còn chưa chuẩn bị kịp tài chính vì không nghĩ tiến độ xây dựng lại nhanh như vậy."

Thị trường chung cư giá rẻ đang phát triển tốt cả ở loại hình bán và cho thuê

Thuê chung cư giá rẻ để ở, dồn vốn làm ăn

Giá nhà đã giảm nhưng sở hữu một căn hộ vẫn là điều đáng mơ ước, nhưng với nhiều người có hoài bão họ sẵn sàng hoãn kế hoạch mua nhà để dồn tiền làm kinh doanh. Họ đi thuê những căn hộ chung cư giá rẻ với mức giá từ 4-6 triệu/ tháng. Số tiền này cũng ngang với tiền lãi vài trăm triệu gửi ngân hàng.

Chị Duyên, một khách hàng như vậy chia sẻ: 2 vợ chồng ban đầu cũng tính mua một căn hộ tầm dưới 1 tỷ để ở, nhưng nếu mua xong thì hết sạch tiền. Cuối cùng chị quyết định thuê một căn hộ với giá 5 triệu đồng, số tiền định mua nhà chị cùng với vài người bạn khác góp vốn, đầu tư mua đất xây dựng chung cư mini giá rẻ để bán. Có kế hoạch tốt, trong khi ngân hàng cũng đang có nhiều chính sách cho vay đầu tư bất động sản với lãi xuất ưu đãi, nên chị Duyên và những người bạn rất tự tin sẽ thành công.

Một bộ phận khác cũng thuê các căn hộ nhỏ để ở nhưng không phải để tiền làm ăn như chị Duyên. Mà đó là những cặp vợ chồng trẻ mới lập gia đình, có thu nhập cao, ổn định, nhưng chưa đủ tiền để mua. Thực tế, với những gia đình có tổng thu nhập khoảng 20 triệu/1 tháng, trừ tiền thuê nhà và sinh hoạt, mỗi tháng cũng tiết kiệm được khoảng 10 triệu. Vì vậy, việc thuê một căn hộ từ 4-6 triệu để ở rồi vài năm sau mới mua là điều hoàn toàn hợp lý.

Trên thị trường cũng ghi nhận, các căn hộ cho thuê với giá chỉ vài triệu như vậy rất được ưa chuộng, nếu không muốn nói là khan hiếm, mặc dù mục đích của người thuê là gì đi nữa thì đây cũng là một tín hiệu hết sức tích cực.

Có thể nói thị trường căn hộ chung cư Hà Nội từ đầu năm 2014 đang phát triển rất tích cực cả ở phân khúc bán và cho thuê. Mua được với giá rẻ thì cho thuê giá cũng rẻ, nhưng quan trọng là được khách hàng đón nhận. Những căn hộ diện tích nhỏ, dự án có tiến độ tốt được săn đón nhiều nhất. Điều đó cho thấy, thị trường đang có sự ổn định, phát triển đi lên, còn khách hàng thì có sự chọn lọc, đánh giá các dự án phù hợp với lựa chọn của mình.

Mua chung cư giá rẻ Hà Nội cần lưu ý những vấn đề gì?

Chung cư giá rẻ Hà Nội là loại hình nhà ở phổ biến trong vòng 2 năm trở lại đây. Với những người đang tìm mua cần phải lưu ý những vấn đề gì để tìm được căn hộ phù hợp với tài chính, nhu cầu sử dụng và đảm bảo pháp lý.

Với mỗi khách hàng mua nhà vấn đề tài chính luôn được quan tâm đầu tiên. Với phân khúc chung cư bình dân thì những căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng là lựa chọn hợp lý nhất. Tuy nhiên, không phải chỉ vì yếu tố rẻ, phù hợp túi tiền mà người mua bỏ qua các vấn đề khác liên quan đến chất lượng tòa nhà, năng lực của doanh nghiệp, tiện ích xung quanh..., bởi để có được mức giá rẻ có thể nhiều tiêu chuẩn xây dựng khác đã bị xem nhẹ....

Hiện nay, có khá nhiều dự án chung cư giá rẻ tại Hà Nội đang được chào bán, khách hàng nếu không xác định rõ nhu cầu rất có thể sẽ bị loạn về thông tin, không có lựa chọn chính xác. Báo chungcutuliem.com xin chia sẽ một số vấn đề cần lưu ý cho những khách hàng quan tâm:

1. Vị trí tòa nhà và mật độ xây dựng:

Cùng với việc xác định tầm tài chính dùng để mua căn hộ khách hàng có thể dễ dàng hơn trong việc khoanh vùng khu vực phù hợp để lựa chọn dự án. Mua nhà ở lâu dài đồng nghĩa với việc mong muốn chất lượng cuộc sống sẽ được đảm bảo. Chính vì vậy, vị trí của dự án có vai trò quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới sinh hoạt và cuộc sống của bạn sau này. Không nên ham nhà quá rẻ mà chọn mua ở những dự án cách xa trung tâm cả vài chục km. Dự án càng gần trung tâm thì chất lượng cuộc sống sẽ càng được nâng cao bởi thuận tiện giao thông, gần trường, chợ, bệnh viện và các tiện ích được đầu tư hiện đại hơn.....

Vấn đề vị trí các dự án chung cư giá rẻ hiện nay có không khiến khách hàng đau đầu nhiều nữa, bởi trải qua một thời gian dài khó khăn, các doanh nghiệp đã biết xây dựng và hướng đến lợi ích của người dân, vì thế các dự án đều cách trung tâm thành phố từ 10-12km là tối đa. 

Yếu tố tiếp theo ảnh hướng trực tiếp tới không gian sống mà khách hàng cần lưu tâm đó là mật độ xây dựng. Một dự án được xây dựng với mật độ 70% sẽ có nhiều không gian tốt lành hơn so với dự án xây dựng 100% đất. Hay một tòa nhà chung cư riêng lẻ, các căn hộ sẽ có nhiều khoảng nhìn rộng rãi, không khí bớt ngột ngạt hơn so với những tòa nhà nằm san sát nhau.... Đó là chưa kể mỗi dự án đều có mật độ xây dựng cho phép. Xây vượt mật độ tức là pháp lý không được đảm bảo.

Hiện tại, một dạng nhà ở cũng khá được quan tâm thời gian vừa qua là chung cư mini giá rẻ bị đánh giá về mật độ xây dựng nhiều nhất. Diện tích đất xây dựng nhỏ, thế nên nếu chủ đầu tư nào xây dựng hết sạch đất, gần như các căn hộ đều rất bí, lối đi chung chặt hẹp, tối tăm, và tòa nhà đó không đủ tiêu chuẩn làm sổ đỏ. Người dân hoàn toàn có thể không bao giờ cầm được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mặc dù mình cũng phải bỏ ra tiền tỷ để mua.

Cần lưu ý gì khi tìm mua chung cư giá rẻ?

2. Các tiện ích phục vụ cuộc sống của dự án

Các tiện ích đi liền với mỗi tòa nhà chung cư cũng quan trọng không kém so với giá bán, mật độ và vị trí của dự án đó. Hiện nay, do chất lượng cuộc sống đã được nâng cao đáng kể nên đòi hỏi của khách hàng cũng khắt khe hơn nhiều. Với các dự án trong cùng một vị trí, mặc dù giá rẻ hơn nhưng chưa chắc đã được khách hàng lựa chọn. Một số dự án chung cư giá rẻ, không có vị trí trung tâm nhưng vẫn "đắt hàng " bởi được đầu tư những hạng mục tiện ích ngang với các dự án cao cấp như Gemek Tower Lê Trọng Tấn, Helios Tam Trinh, Green Star Phạm Văn Đồng....

Ngoài các tiện ích cơ bản như: trung tâm thương mại, hệ thống điện, đường, trường, trạm, bệnh viện, công viên, khu vui chơi chung, siêu thị.... các dự án càng có nhiều tiện ích mới, hiện đại sẽ càng được nhiều người quan tâm và sẽ tốt hơn rất nhiều cho cuộc sống của khách hàng sau này.

3. Uy tín chủ đầu tư và pháp lý của dự án

Lựa chọn những chủ đầu tư, những doanh nghiệp có thương hiệu lớn để mua căn hộ giá rẻ đã quyết định đến 70% mức độ an toàn cho tài chính của bạn. Vì mua nhà thường là mua từ lúc dự án đang xây dựng, thế nên chủ đầu tư càng có uy tín, thì chất lượng công trình, tiến độ thi công dự án sẽ càng được đảm bảo.

Sự quan tâm cuối cùng khi tất cả những vấn đề trên đã được tìm hiểu kỹ là tính pháp lý của dự án. Khách hàng phải xem thật kỹ hồ sơ thi công, giấy phép xây dựng, hồ sơ cấp phép của dự án.... để đảm bảo căn hộ của mình sau này không bị vướng mắc gì về chủ quyền.

Cần xác định chính xác đối tượng mua chung cư thu nhập thấp

Chung cư thu nhập thấp là loại hình chung cư giá rẻ có tác dụng rất lớn trong vấn đề giải quyết nhà ở. Tuy nhiên theo ý kiến của nhiều chuyên gia, để bán được cho đúng đối tượng là người thu nhập thấp thì phải minh bạch, xác định rõ hoàn cảnh người mua nhà.

Xác định đối tượng khách hàng mua chung cư thu nhập thấp không hề đơn giản?

Đây là việc không hề đơn giản bởi mô hình nhà thu nhập thấp đã có từ vài năm trước, nhưng những người thực sự là thu nhập thấp mua được căn hộ kiểu này rất hiếm. Đã có nhiều trường hợp "mượn" danh người thu nhập thấp để mua đầu tư rồi bán lại hưởng lợi nhuận.

Anh Hùng, một nhân viên đã phân phối các dự án chung cư thu nhập thấp cho hay: cơ chế để xác định đối tượng mua nhà có phải là người thu nhập thấp hay không chủ yếu dựa vào mức lương, trong khi những thu nhập bên ngoài thì thường bí ẩn, không ai xác định được. Vì thế, có nhiều người được xác định "nghèo khổ" được quyền mua nhà, nhưng có thể trong tay đã có đến vài căn nhà khác.

Chứng kiến cảnh khách hàng đến mua nhà chung cư thu nhập thấp mới thấy rõ được sự trớ trêu. Có những khách hàng cưỡi cả xế hộp bạc tỷ đến đăng ký mua. Hay ở nhiều tòa nhà đã đi vào sử dụng, người dân di chuyển, đi lại bằng xe ô tô riêng là không hiếm. Còn bên trong mỗi căn hộ thì tiện nghi đầy đủ, toàn nội thất cao cấp, phòng nào cũng có điều hòa. Người thu nhập thấp thì làm gì có điều kiện cao như vậy. Anh Hùng cho biết thêm.

Nhiều chuyên gia khác cho rằng, để xác định đối tượng mua nhà thu nhập được chính xác, có thể học hỏi theo mô hình của các nước châu Âu. Ở đó, Nhà nước có vai trò lớn trong việc cải tạo các cơ chế hỗ trợ các dự án nhà thu nhập thấp, việc xác định đối tượng được mua nhà dựa trên thu nhập bình quân tại địa phương đó. Tức là, cần xác định tổng thu nhập của mỗi gia đình, so sánh với thu nhập bình quân của địa phương. Một gia đình thu nhập thấp khi mức thu nhập ít hơn 80% thu nhập bình quân của địa phương. Tuy nhiên, việc học hỏi áp dụng cách thức này phải linh động sao cho phù hợp với tình hình kinh tế của nước ta.

Xác định đúng đối tượng mua nhà, để người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở

Hãy lắng nghe những ý kiến của người dân

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia đã có kinh nghiệp lâu lăm về giải pháp nhà ở thu nhập thấp. Để tránh những khó khăn, vướng mắc từ trước đến nay Nhà nước nên xây dựng những chính sách để người dân tham gia đóng góp ý kiến trực tiếp để xây dựng nhà ở, thay vì cứ xây dựng theo những quy chuẩn cũ mà không biết có phù hợp với đối tượng sử dụng hay không.

Bà Phạm Thúy Loan, phó viện trưởng Viện Kiến Trúc quốc gia cho rằng: hãy để người dân tự xây nhà trên cơ sở có sự giám sát, hỗ trợ về tài chính, đất đai của Nhà Nước. Tại sao cứ phải xây dựng những căn hộ lên tới cả trăm triệu. Người nghèo, người thu nhập thấp lấy đâu ra nhiều tiền như vậy, hãy bán nhà trả góp cho họ. Với người vô gia cư, mỗi căn nhà trên mảnh đất từ 10-20m2 với giá chỉ vài triệu đến vài chục triệu ai bảo không phải là một tổ ấm đối với họ.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình với quan điểm của bà Loan, việc để người dân trực tiếp tham gia xây dựng, kiến thiết nhà ở cho người thu nhập thấp là cần thiết. Chưa biết kết quả như thế nào nhưng làm việc gì có sự đồng thuận, ủng hộ của phần lớn người dân thì đã có tỷ lệ thành công cao rồi. Bởi chỉ có bản thân họ mới biết rõ mình cần gì trong căn nhà của họ.

Căn hộ chung cư mini hiện đại, thông thoáng nhờ khả năng thiết kế thông minh

Nghĩ tới chung cư mini là nghĩ tới một không gian nhỏ, hẹp, bí ánh sáng. Tuy nhiên nhiều người sẽ bất ngờ bởi không gian hiện đại bên trong của một căn hộ chỉ 32m2 sau khi được tư vấn thiết kế chi tiết.

Đó là căn hộ chung cư mini của vợ chồng anh Cường tại phố Hào Nam Đống Đa Hà Nội. Vốn làm nghề kiến trúc sư, sau khi mua một căn hộ 32m2 tại vị trí này, anh cùng một số bạn bè đã lên kế hoạch chi tiết để thiết kế và bố trí nội thất cho căn hộ trở nên thoáng đạt, rộng rãi và tận dụng tối đa diện tích sử dụng. Những ý tưởng độc đáo, những món nội thất, những gam màu táo bạo.... đã được anh mạnh dạn áp dụng cho căn hộ của mình. Dưới đây là một số hình ảnh của từng không gian nội thất của căn phòng:

Căn hộ chung cư mini chỉ 32m2 nhưng đầy đủ các không gian sử dụng

Đơn giản, tận dụng tốt mọi khoảng không gian là những tiêu chí mà anh Cường và những người bạn của mình vận dụng để thiết kế cho căn hộ chung cư mini của mình. Phòng khách và bếp được thiết kế đối xứng nhau để tận dụng làm phòng ăn khi cần. Phần còn lại của căn nhà là khu vệ sinh, nhà tắm được ngăn bằng bức tường màu trắng.

Bếp được trang trí màu đen, đối diện phòng khách màu trắng tạo sự ngăn cách không gian hoàn hảo

Phòng khách được anh Cường lựa chọn tông màu trắng và các gam màu tươi sáng là chủ yếu để khoảng không gian nhìn rộng hơn. Từ chiếc ghế sofa màu xám cho tới những chiếc ghế vuông, ghế tựa có hoạ tiết, cho đến chiếc tủ được bố trí âm tường, sơn màu trắng đã làm tăng tính thẩm mỹ nhưng vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng. Điểm nhấn của phòng khách có lẽ là chiếc kệ để sách được bố trí theo kiểu cầu thang đi lên. Tạo ra những ô để sách ở dưới trong khi vẫn còn một phần diện tích để sử dụng ở phía trên là sự táo bạo được anh Cường áp dụng.

Phòng khách với điểm nhấn là chiếc kệ sách kiểu cầu thang và chiếc tủ âm tường được bố trí thông minh

Về không gian của phòng ngủ, do diện tích nhỏ hẹp anh Cường chọn lựa giải pháp tận dụng không gian trên không. Anh chia sẻ: "căn hộ có chiều cao thông thuỷ khoảng hơn 4m, chính vì vậy tôi có ý định tạo một phòng ngủ kiểu gác xép ở trên không, cách mặt sàn khoảng 1,5m. Khoảng cách tới trần nhà là hơn 2m, vẫn thoải mái để di chuyển."

Giường ngủ kiểu gác xép vừa gọn gàng vừa tận dụng diện tích tối đa.

Nhà vệ sinh cũng được thiết kế với gam màu trắng sáng là chủ đạo, học chứa đồ thông minh dưới chậu rửa mặt giúp tiết kiệm không gian nhưng lại vô cùng tiện tợi và có tính thẩm mỹ

Nhà vệ sinh với diện tích nhỏ nhưng đầy đủ công năng và có tủ chứa đồ rất thông minh

Tư duy thẩm mỹ có tác dụng lớn trong việc tạo ra một căn hộ chỉ 32m2 trở nên sang trọng, hiện đại, đáp ứng đầy đủ nhu cầu sử dụng như căn hộ của anh Cường. Những bạn đọc nếu có nhu cầu mua chung cư mini có thể tham khảo bài viết này để áp dụng cho căn hộ của mình.

Chung cư Hà Nội: Các căn hộ diện tích nhỏ dễ bán và có giá cao hơn

Thị trường chung cư Hà Nội đang có những chuyển biến tích cực, sức mua tăng, các dự án mở bán nhiều. Các căn hộ có diện tích nhỏ mặc dù có giá cao hơn nhưng được khách hàng săn đón nhiều nhất.

Giá cao và có giá chênh vẫn bán nhanh

Đó là tình trạng chung đang diễn ra ở hầu hết các dự án, đặc biệt là các dự án chung cư giá rẻ Hà Nội. Các căn hộ có diện tích nhỏ từ 45m2 đến dưới 70m2 thường có giá cao hơn từ 1-2 triệu/m2, cộng với một khoản giá chênh cũng cao hơn so với các căn hộ khác từ 30-100 triệu. Còn ở các dự án trung cấp và cao cấp, không có các căn hộ diện tích nhỏ như vậy, cũng không xuất hiện giá chênh nhưng những căn hộ có diện tích nhỏ nhất là 90-100m2 thường được khách hàng mua hết đầu tiên.

Như một dự án chung cư giá rẻ tại Hoàng Mai chẳng hạn, các căn hộ 45m2 thường có giá chênh lên tới cả trăm triệu, trong khi các căn hộ trên 70m2 chỉ có giá chênh từ 30-50 triệu. Với những căn hộ đã giao nhà như ở Đại Thanh, căn hộ 36m2 có giá chênh lên tới 200 triệu, hay như chung cư VP 5 Linh Đàm sắp nhận nhà các căn hộ nhỏ có giá cả tỷ đồng.

Dự án chung án chung cư tái định cư OCT1 ở Phạm Văn Đồng chẳng hạn, mặc dù đa phần là các căn hộ dưới 70m2, căn hộ nào cũng có giá chênh nhưng những căn hộ 45m2-50m2 sẽ có giá chênh cao hơn và thường bán hết đầu tiên.

Lý giải về điều này, anh Giáp một nhân viên môi giới chuyên phân phối các căn hộ chung cư cho rằng: sở dĩ các căn hộ nhỏ dưới 70m2 thường có giá cao hơn nhưng vẫn được khách hàng lựa chọn nhiều là bởi tầm tiền phù hợp. Nếu tính cả giá chênh mỗi căn hộ 45m2 có giá chưa đến 1 tỷ đồng. Phù hợp với tài chính của nhiều khách hàng. Đó là chưa kể số lượng những căn hộ như vậy trong một tòa nhà chung cư rất ít, và chỉ những căn hộ dưới 70m2 mới được vay gói tín dụng 30.000 tỷ. Chính vì vậy, giá các căn hộ này thường cao hơn và thường bị dân đầu cơ hét giá chênh cao ngất. Căn hộ càng nhỏ giá bán theo m2 càng cao.

Ngay cả các dự án chung cư cũ có diện tích nhỏ như nhà tập thể cũng được chủ nhà rao bán với giá 30-50 triệu/m2, ngang với giá chung cư cao cấp. Đơn cử như nhà tập thể ở Nam Thành Công, một căn hộ diện tích 50m2 (đã cơi nới, sổ đỏ chỉ hơn 30m2) có giá đến 1,5 tỷ. Hay như căn hộ ở Nghĩa Tân, 29m2 sổ đỏ, tổng sử dụng cả cơi nới là 40m2 được chủ nhà rao bán với giá 1,1 tỷ..... Nhiều khu nhà tập thể khác sập sễ, sắp giải tỏa cũng được rao bán với giá cao ngất ngưởng như vậy nhưng rất ngạc nhiên là các căn hộ này gần như được bán rất nhanh chỉ sau ít ngày rao bán.

Anh Hùng, một nhà đầu tư chuyên đầu tư nhà chung cư cũ rồi sửa chữa lại để bán cho hay: các nhà tập thể thường có vị trí đắc địa, ở trung tâm những quận huyện lớn, mặc dù chặt hẹp, cũ kỹ nhưng bước một bước là ra phố, ô tô đỗ cửa nên thuận tiện cho cuộc sống sinh hoạt và con cái học hành ở những trường lớn. Vì vậy, nhiều người mua chỗ ở những thực chất là mua tiện ích, nên chung cư cũ mới có sức hút như vậy.

Để thấy rõ sức hút của những căn hộ diện tích nhỏ báo chungcutuliem.com chúng tôi xin liệt kê thêm một dẫn chứng nữa, đó là các căn hộ chung cư mini. Cùng nằm trong một tòa chung cư mini giá rẻ Đống Đa, nhưng căn hộ 50m2 có giá 900 triệu đồng, thiết kế 2 phòng ngủ (18 triệu/m2) vẫn còn nguyên, trong khi các căn hộ chỉ 24m2, 28m2 có giá bán 500 triệu, 550 (21-22 triệu/m2) triệu gần như không còn. Thậm chí có những khách hàng còn bỏ tiền ra đầu tư những căn hộ nhỏ này rồi bán chênh lệch từ 10 triệu-20 triệu/căn nhưng vẫn có khách khác mua.

Hay như tòa chung cư mini Nhật Tảo 6 Từ Liêm đang mở bán, các căn hộ 32m2 có 1 phòng ngủ, căn hộ 39m2 2 phòng ngủ là những căn hộ có giá bán từ 16-18 triệu/m2 nhưng được khách hàng lựa chọn nhiều hơn. Trong khi căn họ 45m2 có giá 15 triệu/m2, căn hộ 70m2 có giá chỉ 12 triệu/m2 lại kén khách hàng.

Căn hộ diện tích càng nhỏ có giá càng cao nhưng vẫn dễ bán

Dễ xảy ra tình trạng quá tải

Hiện tại, hầu hết các dự án chung cư tại Hà Nội đang có mật độ dân cư khá cao, đặc biệt là ở các dự án chung cư giá rẻ, chung cư mini. Để có mức giá bán từ 12 triệu-16 triệu/m2, nhiều chủ đầu tư đã phải tận dụng xây dựng gần như 100% đất, diện tích sử dụng chung còn lại rất ít, đó là chưa kể tình trạng xây dựng vượt phép, vượt tầng vẫn được các chủ đầu tư ngang nhiên thực hiện. Càng nhiều căn hộ diện tích nhỏ, càng dễ xảy ra tình trạng quá tải mật độ. Bởi vì một căn hộ dù lớn hay nhỏ đều có công năng là để ở, không ai giới hạn bao nhiêu người ở trong một căn hộ cả. 

Tình trạng một tòa chung cư có đến hàng chục nghìn người ở, trong khi chỉ có 4 thang máy, đến giờ cao điểm mỗi lần đợi thang máy lên tới cả 30" là có thực và đang diễn ra ở một số dự án. Thử hỏi nếu có hỏa hoạn, mất điện, mất nước... thì người dân sẽ xoay sở rao sao. 

Hay như hàng trăm khách hàng sống trong một tòa chung cư mini tại Thanh Xuân được xây dựng trên diện tích đất có 100m2, không gian gò bó, bí bách, lại không có ban quản lý, nằm sâu trong ngõ, mỗi lần đi làm hay tan tầm là tắc đường, đó là chưa kể không gian sống tại đây cũng thay đổi nhiều khi tòa nhà đi vào sử dụng. Xe cộ, ồn ào, tình trạng vệ sinh kém làm ảnh hưởng tới những gia đình xung quanh.

Đây là một tình trạng hết sức báo động, bởi sẽ có rất nhiều hệ lụy xảy ra nếu tình trạng quá tải xảy ra. Chính vì vậy, để có thêm nhiều những căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ phù hợp với tài chính của nhiều khách hàng, các doanh nghiệp phải xây dựng dựa trên những tiêu chuẩn có sẵn, tuân thủ quy định của pháp luật. Trong khi các cơ quan có thẩm quyền phải giám sát chặt chẽ hơn nữa để loại trừ những dự án sai phép, những chủ đầu tư kém năng lực.

Lãi suất ngân hàng giảm mạnh: Thuê hay mua nhà là hợp lý hơn?

Bên cạnh sự xuất hiện ồ ạt của các dự án chung cư giá rẻ Hà Nội thì các ngân hàng cũng liên tục triển khai các gói tín dụng cho vay mua nhà với lãi suất thấp chưa từng có. Với khách hàng thì nên mua nhà hay thuê nhà trong thời điểm này là hợp lý?

Vợ chồng anh Hải sinh sống và làm việc tại Hà Nội đã gần 10 năm nay, từ lúc tiền thuê phòng chỉ là 700.000đ/ tháng cho đến nay đã tăng lên hơn 3 triệu/ tháng. Vợ chồng anh cho biết, sau khoảng thời gian dài làm ăn tích góp và đi thuê nhà như vậy, số tiền tiết kiệm được đã đủ mua được một căn hộ nhỏ, tại các tòa chung cư giá rẻ Hà Nội hoặc một mảnh đất ở ngoại thành nhưng vì muốn có chỗ ở rộng hơn, gần trung tâm hơn nên anh chị vẫn quyết định tiếp tục thuê nhà thêm một thời gian nữa để tích vốn.

Còn như gia đình nhà chị Hạnh, đều là những người có thu nhập tương đối cao, tồng thu nhập của 2 vợ chồng bình quân mỗi tháng trên 20 triệu. Cưới nhau từ 6 năm trước, cũng rất mong muốn có nhà ở nhưng vì lãi suất thời điểm đó lên tới 20%/ tháng nên anh chị quyết định thuê một căn hộ chung cư bình dân tại Từ Liêm với giá 5 triệu/ tháng. Cho tới thời điểm này, tiền thuê nhà đã lên tới gần 400 triệu, bằng phân nửa giá trị của một căn hộ giá rẻ đang chào bán tại thời điểm này.

Với lãi suất cho vay thấp, giá BĐS ổn định thì việc mua nhà thời điểm này là hợp lý

Tình trạng thuê nhà ở rồi chờ đợi thời cơ mua nhà tại Hà Nội là tình trạng chung của rất nhiều gia đình trẻ sinh sống tại thủ đô. Ai cũng mong muốn có một nơi an cư để lạc nghiệp nhưng khó thực hiện vì còn phải phụ thuộc vào giá nhà đất và lãi suất ngân hàng. Chính vì vậy, ngoài những người gia đình có điều kiện có thể có nhà ngay thì đa phần họ đều phải tích góp nhiều năm như vợ chồng anh Hải hay vợ chồng chị Hạnh. 

Ở thời điểm vài năm trước, khi mà giá nhà đất lên cao, lãi suất ngân hàng lên tới 20% thì thuê nhà là giải pháp hoàn toàn hợp lý, đặc biệt là với người thu nhập thấp và trung bình. Còn thời điểm hiện tại, giá nhà đất đã hạ nhiệt nhiều, sát với giá trị thực của nó, lãi suất cho vay từ ngân hàng cũng xuống thấp chưa từng có, trong khi giá nhà cho thuê không những không giảm mà lại đang có dấu hiệu tăng lên thì giải pháp mua nhà có sự hỗ trợ của ngân hàng là hợp lý hơn thuê nhà rất nhiều.

Chính sự hợp lý đến từ giá bán và lãi suất mà thời gian vừa qua số lượng giao dịch BĐS tăng lên đáng kể, đặc biệt là ở phân khúc chung cư giá rẻ, nhiều dự án mới mở bán liên tục, không những không còn tình trạng cắt lỗ mà giá chênh đã xuất hiện ở một vài dự án hot. Nhiều khách hàng đã thỏa mãn giấc mơ có nhà Hà Nội mà phải chờ đợi nhiều năm qua.

Anh Giang, một khách hàng sống tại Thanh Xuân cho hay: anh mua một căn hộ tại Linh Đàm từ hơn 1 năm trước với giá gần 900 triệu, trong khi tài chính của vợ chồng anh mới có hơn 400 triệu. Tổng thu nhập 2 vợ chồng gần 20 triệu/ tháng, nên tự tin là ngoài duy trì sinh hoạt cho gia đình anh vẫn đủ trả tiền lãi hơn 7 triệu/ tháng cho ngân hàng. Số tiền lãi này càng giảm dần về sau.

Hay như chị Huyền, vừa mới lập gia đình xong chia sẻ: "mặc dù mới lập gia đình nhưng 2 vợ chồng mình cũng đã tính tới chuyện nhà cửa, tất nhiên là phải trong vài năm tới nhưng thấy với giá bán và lãi suất ngân hàng như hiện nay, nếu có vài trăm triệu thì mình sẵn sàng mua trả góp ngay."

Với bán kính từ 10-15 km so với trung tâm thành phố, có khá nhiều dự án chung cư giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà, tuy nhiên khách hàng phải lựa chọn kỹ giữa nhiều gói vay của các ngân hàng, bởi vì các ngân hàng thường muốn khách hàng vay với thời hạn dài trong khi đó có những gói vay ban đầu lãi suất rất thấp nhưng sẽ tăng dần về sau.

Chung cư mini chỉ vừa tiền chứ không rẻ

Với mức giá trung bình từ 400- 1 tỷ đồng cho một căn hộ hoàn chỉnh, chung cư mini chỉ vừa túi tiền của người dân chứ không hề rẻ nếu tính theo giá m2.

Tầm tiền phù hợp cho mỗi căn hộ

Là loại hình được xây dựng và phát triển từ những năm 2005, chung cư mini là giải pháp nhà ở nhỏ gọn, hợp lý nằm tại sâu trong các con ngõ nhỏ tại Hà Nội, nhưng phải đến năm 2009 khi nghị định 71 ra đời, người dân mới có cái nhìn chính xác hơn về loại hình nhà ở mới mẻ này, và từ năm 2013, chung cư mini chính thức được "thừa nhận" khi có hướng dẫn tách sổ hồng để đảm bảo quyền lợi cho người mua giống như bất kỳ sản phẩm BĐS nào khác.

Anh Quân vừa mua một căn hộ chung cư mini giá rẻ Đống Đa với giá 800 triệu cho hay: " Đây là một mức giá phù hợp cho một căn hộ bởi vì với số tiền này khi đi gửi ngân hàng mỗi tháng tiền lãi được khoảng 5 triệu, số tiền này bằng với số tiền đi thuê nhà cho một gia đình ở. Vì vậy tôi mua một căn hộ mini ở Chùa Bộc, vừa có chỗ ở ổn định, vị trí trung tâm, sau này muốn có điều kiện hơn thì bán lại rồi thêm tiền mua chỗ khác rộng hơn."

Do số lượng người có nhu cầu về chung cư mini vẫn không ngừng gia tăng nên ngày càng xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư tư nhân chú trọng vào phân khúc này. Anh Huy, một nhà đầu tư mới vừa bàn giao tòa chung cư mini Lĩnh Nam Hoàng Mai cho hay: "mô hình nhà ở kiểu này thi công chỉ 6-8 tháng là xong, số lượng người quan tâm nhiều nên không lo bị rủi ro về giá. Tôi cùng với 2 người bạn xây dựng tòa nhà này, mỗi căn hộ 2 phòng ngủ bán ra có giá trung bình 700 triệu, hiện tại tòa nhà đang tiến hành giao nhà cho khách hàng nhưng đã không còn căn hộ trống."

Giá bán căn hộ chỉ phù hợp nhưng không rẻ

Phù hợp nhưng có thực sự rẻ

Theo khảo sát, giá nhà chung cư mini  giao động từ 400 triệu đến 1 tỷ đồng, diện tích từ 33m2 đến 50m2, ở vị trí càng xa trung tâm thì giá càng rẻ. Thoạt nhìn có thể thấy rất phù hợp với tầm tiền của nhiều khách hàng nhưng nếu tính theo m2 thì lại không hề rẻ, ở những vị trí xa trung tâm thấp nhất cũng phải 15 triệu đồng (ngang với chung cư giá rẻ tại Hà Nội), còn ở trung tâm là 17-18 triệu/m2, có vị trí còn lên tới 21-23 triệu/m2, ngang bằng với giá chung cư cao cấp. Đó là chưa kể cơ sở hạ tầng như trường, trạm, chỗ để xe, bảo vệ... còn nhiều hạn chế.

Như căn hộ anh Quân mua tại tòa chung cư mini Chùa Bộc chẳng hạn, 800 triệu diện tích 45m2, tính ra cũng gần 20 triệu/m2, ngang với giá bán của một số tòa chung cư thương mại gần đấy như Saphire (19 triệu/m2) hay chung cư 69 Triều Khúc (18 triệu/m2)....Những vị trí xa trung tâm và có giá rẻ nhất như chung cư mini Nhật Tảo 6 tại Từ Liêm cũng có giá khoảng 15 triệu/m2. 

Mặc dù có giá ngang ngửa thậm chí đắt hơn chung cư thương mại nhưng chung cư mini vẫn được khách hàng lựa chọn là bởi tính thuận tiện của mà nó mang lại. Nhỏ, gọn, thường có vị trí trung tâm, tầm tiền phù hợp, thời gian xây dựng ngắn, mua bán nhanh gọn... là những ưu điểm nổi bật của loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, khách hàng mua chung cư mini phải quan tâm thật kỹ tới tính pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư để đảm bảo rằng căn hộ mình mua sau này sẽ đủ điều kiện tách sổ hồng.

Chọn và đặt tủ lạnh trong nhà ở sao cho phù hợp với phong thủy

Tủ lạnh không chỉ mang nhiệm vụ đơn thuần là nơi bảo quản thức ăn mà cách chọn tủ lạnh và vị trí đặt tủ lạnh trong căn nhà của bạn sao cho hợp với phong thủy gia chủ sẽ giúp mang lại tài lộc, may mắn.

1. Vị trí đặt tủ lạnh sao cho hợp phong thủy là rất quan trọng

Trong bất kỳ ngôi nhà nào, từ nhà mặt đất cho tới căn hộ chung cư, vị trí đặt tủ lạnh ưa thích là càng gần bếp ăn càng tốt, vì sẽ thuận tiện cho quá trình nấu nướng nhất. Tuy nhiên, điều kiêu kỵ là không được đặt tủ lạnh đối diện với bếp ăn bởi tủ lạnh có vượng Kim trong khi bếp vượng Hỏa, mà Hỏa lại khắc Kim nên sẽ gây ảnh hưởng tới sức khỏe, chuyện bếp núc, ăn uống nhiều rắc rối.

Gia chủ không nên để tủ lạnh đối diện hoặc gần với bếp

Nếu những người mệnh Hỏa mà công việc đang tiến triển thuận lợi thì tốt nhất không nên đặt tủ lạnh trong phòng làm việc. Bởi vì trong tủ lạnh có cả yếu tố Thủy mà Thủy với Hỏa vốn đã rất kỵ nhau.

Gia chủ mệnh Mộc nên kê ở chỗ khuất trong nhà

Tương tự với những người mệnh Mộc thì nên để tủ lạnh ở chỗ khuất trong nhà để giảm các yếu tố không phù hợp so với Kim. Một điều tối kỵ nữa với bất kỳ gia chủ nào đó là không nên đặt tủ lạnh đối diện với cửa chính, sẽ dễ gây mất mát, giảm tài lộc, khí vượng tốt.

2. Chọn màu sắc tủ lạnh sao cho hợp phong thủy

Không chỉ với những món đồ nội thất đắt tiền, hay các vật dụng cầu kỳ khác trong nhà cần phải lựa chọn màu sắc và phối màu kỹ càng sao cho hợp với mệnh gia chủ, chọn màu tủ lạnh cũng có vai trò vô cùng quan trọng, nó sẽ giúp hóa giải tác dụng không mong muốn với những người xung khắc mệnh Kim nhưng đồng thời hỗ trợ với người hợp mệnh này.

Kim tương ứng với màu trắng, Mộc tương ứng với màu xanh lá cây, Thủy tương ứng với màu xanh lam và đen, Thổ tương ứng với màu nâu và vàng, Hỏa tương ứng với màu tím và đỏ. Gia chủ hợp với kim nên chọn tủ lạnh màu nâu, vàng, trắng để tăng thêm tài lộc. Gia chủ kỵ với Kim có thể lựa chọn tủ lạnh có màu tím, xanh lá cây hoặc đỏ để hạn chế tính Kim của tủ lạnh. 

3. Phải dọn dẹp tủ lạnh thường xuyên

Dọn dẹp tủ lạnh thường xuyên về mặt trực quan sẽ giúp đảm bảo vệ sinh, giúp thức ăn luôn tươi ngon, nhưng theo phong thủy thủy lạnh được lau chùi sạch sẽ có liên hệ mật thiết với tài vận, khí vượng của các thành viên trong gia đình, sinh tài, phát lộc, cuộc sống hạnh phúc, viên mãn.

Ngoài ra, không được để các đồ vật khác trên nóc tủ lạnh, đặc biệt là các đồ ăn uống, đồ khô chẳng hạn. bởi khi hoạt động tủ lạnh luôn phát ra từ trường, sóng điện từ nên sẽ ảnh hướng tới sức khỏe của gia chủ. Còn nếu xét về phong thủy, nếu để đồ thường xuyên nóc tủ lạnh vô tình trở thành nơi để đồ bất đắc dĩ, ảnh hưởng tới tụ tài lộc.

Để tủ lạnh trống không là điều tối kỵ

4. Tủ lạnh lúc nào cũng phải có thức ăn

Một gia đình sung túc, giàu sang thể hiện qua sự no đủ, tài sản, thức ăn lúc nào cũng có sẵn trong nhà. Tủ lạnh là nơi chứa thức ăn nên sẽ thể hiện tài lộc, đầy đủ của gia đình đó. Chính vì vậy, không được để tủ lạnh trống không, lúc nào cũng phải có thức ăn, hoa quả trong đó, càng nhiều, càng đầy càng tốt.....

Thị trường cho thuê căn hộ chung cư Hà Nội đang sôi động trở lại

Sau một thời gian dài vắng khách, hiện nay xu hướng đầu tư chung cư Hà Nội rồi cho thuê dài hạn bắt đầu sôi động trở lại với giá cho thuê ổn định, lượng khách quan tâm cũng tăng đáng kể.

Tấp nập mua căn hộ chung cư để.... cho thuê

Trong thời điểm thị trường vẫn còn khó khăn thì việc mua chung cư Hà Nội để cho thuê đúng là chuyện lạ đời. Nhưng đó là xu hướng có thật đang diễn ra khá sôi nổi trong thời gian vừa qua. Với những dự án có vị trí tốt, thậm chí khách hàng còn phải đứng xếp hàng để có được xuất mua.

Mới đây nhất phải kể đến sự kiện mở bán căn hộ cao cấp 54A Nguyễn Chí Thanh của tập đoàn Vincom. Chỉ trong vài ngày mở bán, 3/4 số lượng căn hộ đã có chủ, nhiều "tay to" có sẵn tiền cũng chưa chắc mua được. Anh Bằng ở Đống Đa mặc dù đang có nhà mặt đất những vẫn quyết định mua căn hộ tại đây, giá cao nhưng anh vẫn rất hài lòng khi phải vất vả xếp hàng mới mua được căn hộ ở dự án này. " Tôi mua căn hộ để cho thuê dài hạn. Với số tiền gần 4 tỷ bỏ ra cho một căn hộ, cho thuê dài hạn mỗi tháng cũng thu về xấp xỉ 20 triệu. Nếu so với gửi ngân hàng thì mang lại lợi nhuận cao hơn, trong khi mình vẫn sở hữu nhà ở, sau này tăng giá có thể bán lại." Anh Bằng chia sẻ.

Có nhiều khách hàng cũng chung quan điểm như anh Bằng, tiền dư giả dùng để mua căn hộ cho thuê hàng tháng coi như là của để dành. Người có nhiều tiền thì mua căn hộ cao cấp, ít hơn thì mua chung cư giá rẻ, hoặc chung cư mini.

Như trường hợp của anh Cường chẳng hạn, đã ổn định nhà cửa, có tiền dư giả anh quyết định đầu tư vào một căn hộ chung cư mini giá rẻ Đống Đa, 30m2 giá 500 triệu đồng. Ngay khi nhận nhà đã có khách hàng trả anh giá 550 triệu nhưng anh quyết định không bán mà để cho thuê. Với tiền cho thuê mỗi tháng gần 5 triệu, cao hơn so với lãi gửi ngân hàng thì đây rõ ràng là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả, trong khi sau này vẫn có thể bán được.

Nhiều chủ đầu tư, các sàn BĐS cũng cho hay, xu hướng mua căn hộ cho thuê xuất hiện từ vài tháng nay. Có lẽ do thị trường cho thuê đã sôi động trở lại, các doanh nghiệp BĐS cũng có những chính sách hỗ trợ khách hàng tìm kiếm khách thuê nếu họ chưa có nhu cầu ở hoặc bán.

Xu hướng đầu tư căn hộ rồi cho thuê đang sôi động

Hấp dẫn hơn mua chung cư giá rẻ Hà Nội để.... bán chênh

Trào lưu đầu tư căn hộ rồi cho thuê lâu dài đã xuất hiện từ vài năm trước. Tuy nhiên, cùng với sự biến động của thị trường, xu hướng này cũng trầm lắng dần. Từ đầu năm 2014 đến nay, khi mà thị trường đã ổn định hơn, cùng với sự tác động không nhỏ từ các yếu tố tài chính khác như giá vàng giảm, trần lãi suất giảm xu hướng này bắt đầu sôi động trở lại. So với việc đầu tư chung cư giá rẻ rồi bán chênh ngay thì thời điểm hiện tại, đầu tư căn hộ rồi cho thuê dài hạn là kênh có tiềm năng tốt hơn và được ưa chuộng hơn.

Tuy nhiên, không phải bất kỳ căn hộ nào hay những khu chung cư nào cũng có thể cho thuê với giá cao và được nhiều khách hàng quan tâm. Các căn hộ cao cấp cho người nước ngoài, công ty, tập đoàn lớn thuê thường có giá cao nhất, các căn hộ bình dân có giá cho thuê rẻ hơn nhưng lại có số lượng khách thuê đông hơn vì đối tượng chính là người Việt Nam, các công ty quy mô nhỏ thuê.

Theo khảo sát trên thị trường chung cư Hà Nội, hiện nay giá cho thuê ở căn hộ cao cấp có 2 phòng ngủ là 1000$-1500$/ tháng, căn hộ 3 phòng ngủ là 1700%-2000$/ tháng. Phân khúc căn hộ bình dân có giá rẻ hơn, giao động từ 500-900$, rẻ nhất là loại hình căn hộ mini, giá cho thuê từ 100-200$/ tháng.

Một nguyên nhân nữa khiến xu hướng mua căn hộ rồi cho thuê hấp dẫn khách hàng là bởi nhiều chủ đầu tư cam kết sẽ tìm kiếm khách thuê nếu như khách mua chưa có nhu cầu ở mà không lấy phí dịch vụ. Chính vì vậy, ngay khi nhận nhà khách hàng hoàn toàn có thể có khoản thu ổn định ngay hàng tháng, sẽ an toàn và bớt rủi ro hơn so với việc mua căn hộ để bán chênh lên.

Căn hộ chung cư có được sở hữu vĩnh viễn hay không?

Thông thường, ở nước ngoài các dự án căn hộ chung cư thường được chủ đầu tư xây dựng trên đất thuê 50 năm, theo nguyên tắc, tuổi thọ của các căn hộ trong dự án cũng chỉ có thời hạn 50 năm. 

Đó là chia sẻ của thứ trưởng bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam khi trao đổi về tuổi thọ cho căn hộ chung cư Hà Nội. "Hết thời hạn 50 năm thì căn hộ đó cũng hết giá trị sử dụng. Nhà lúc đó không thuộc sở hữu của người dân nữa, Việt Nam cũng nên học hỏi theo mô hình này của nước ngoài". Ông Nam cho hay.

Ở các nước khác thì quy định tuổi thọ cho nhà chung cư đã có từ rất lâu. Họ chỉ cho người dân sở hữu căn hộ trong một thời gian nhất định. Chính vì vậy, khi hết thời gian sử dụng Nhà nước có quyền thu hồi, cải tạo hoặc sửa chữa, xây mới từ đầu chứ không xảy ra tình trạng khó khăn như khâu giải quyết chung cư cũ ở nước ta trong thời gian vừa qua.

Hiện tại, ở nước ta khi mua một căn hộ chung cư thì thời hạn sử dụng là vĩnh viễn, người mua không phải lo lắng kể cả khi tòa nhà đó không còn khả năng sử dụng, nếu có đập đi, xây lại mới thì họ vẫn có phần của mình trong đó. Thậm chí khi chết đi, con cháu của họ cũng có quyền thừa kế không có giới hạn thời gian sử dụng.

Quy định thời hạn sử dụng cho nhà chung cư là việc cần thiết?

Nên học hỏi từ các nước khác trên thế giới

Tình trạng cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ ở nước ta vẫn đang gặp khá nhiều khó khăn trong vài năm trở lại đây. Chính vì vậy trong Luật Nhà ở sửa đổi, bộ xây dựng đã kiến nghị nên xây dựng nhà chung cư có thời hạn để dễ dàng quản lý, cải tạo về sau này. Hết thời hạn sử dụng được quy định Nhà nước có quyền thu hồi, phá dỡ, xây dựng mới để đảm bảo mỹ quan đô thị cũng như chất lượng cuộc sống.

Thông thường ở nước ngoài, thời hạn sử dụng nhà chung cư thường từ 60-70 năm, Việt Nam và các nước châu Á cũng đang áp dụng cách thức này để dễ bề cải tạo sau này. Tuy nhiên, vẫn chưa có con số chính xác là bao nhiêu năm để quy định cụ thể.

Thu hồi đất một cách dễ dàng

Việc quy định thời hạn sử dụng cho nhà chung cư tại nước ta mặc dù chưa có thời gian chính xác nhưng chắc chắn nó phải phụ thuộc vào từng loại nhà cụ thể.

Quy định tuổi thọ cho nhà chung cư thường được tính từ độ tuổi trung bình của khách hàng mua nhà. Một người mua nhà khi họ đã trưởng thành, chính vì vậy quy định thời gian sở hữu căn hộ chung cư từ 50-70 năm là hợp lý, đảm bảo được sự ổn định cho cuộc sống của người dân. Khi có quy định cụ thể như vậy, Nhà nước sẽ dễ dàng thu hồi lại đất để có các biện pháp xây dựng hoặc cải tạo lại tòa nhà khi hết thời hạn sử dụng. Nếu không tiếp tục xây dựng chung cư nữa, có thể sử dụng hợp lý theo quy hoạch mới tại thời điểm đó.

Người dân được mua nhà với giá hợp lý hơn

Nếu việc quy định tuổi thọ cho nhà chung cư được triển khai, chắc chắn người dân sẽ được mua nhà với giá phù hợp hơn bởi khi không thể sở hữu vĩnh viễn giá nhà chung cư sẽ rẻ hơn, phù hợp với giá trị thực của nó. Còn trong thời sử dụng, nếu muốn bán thì giá bán phải phụ thuộc vào số năm còn sử dụng. Vì vậy, khách hàng mới được sở hữu căn hộ với chất lượng phù hợp với tài chính mình bỏ ra.

Ông Đặng Hùng Võ- nguyên thứ trưởng Bộ TNMT cho hay: " Khi căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng 70 năm, giả sử căn hộ đó đã ở được 20 năm, khi bán đi, giá căn hộ đó được tính trên 50 năm thời hạn sử dụng còn lại. Chính vì vậy, giới đầu cơ sẽ không dám ôm các căn hộ chung cư giá rẻ rồi bán lại với giá cao, điều này sẽ giúp thị trường bình ổn hơn về giá, người dân sẽ mua căn hộ phù hợp với giá thị trường nhân với thời gian sử dụng chứ không phải bỏ tiền mua cả 70 năm tuổi thọ như trước."

Vợ chồng trẻ nên làm như thế nào để sớm mua được nhà tại Hà Nội?

Sở hữu một căn nhà tại Hà Nội là điều vô cùng khó khăn đối với các cặp vợ chồng trẻ. Sau đây, chungcutuliem.com xin chia sẻ kinh nghiệm để những cặp vợ chồng trẻ thu nhập thấp lạc quan hơn khi tính tới chuyện ổn định nhà ở trong thời gian sớm nhất.

Nhà hợp với tài chính, xa trung tâm, chưa hoàn toàn ưng ý cũng nên mua

Thông thường, những cặp vợ chồng trẻ thường hạn chế về mặt tài chính. Nhưng khi tính đến chuyện mua nhà, ai cũng mong muốn căn nhà của mình hoàn hảo, có vị trí trung tâm, gần trường học, bệnh viện, các trung tâm thương mại... để tiện cho cuộc sống sinh hoạt. Tuy nhiên, cũng giống như làm ăn kinh doanh, không thể mới bắt đầu là làm ăn lớn ngay được, mà phải làm từ quy mô nhỏ rồi phát triển lớn dần lên. Mua nhà khi tài chính hạn hẹp thì bước đầu nên chọn những căn nhà nhỏ, thậm chí là xa trung tâm, trong ngõ, miễn là phù hợp với tài chính của mình.

Anh Cường, mới mua một căn nhà 24m2, 3 tầng tại một con hẻm sâu tít trong phố Vọng, Hoàng Mai với giá gần 1 tỷ đồng cho biết: " Tài chính có hạn nên chấp nhận phải mua nhà nhỏ, trong ngõ sâu. Mặc dù nhà cũ kỹ nhưng đầu tư thêm ít tiền để sữa chữa thì vẫn ở ngon lành. Vài năm tới, nếu muốn ở rộng rãi, thuận tiện hơn thì có thể bán lại căn nhà này rồi thêm tiền, vay mượn để mua căn nhà mới. Chứ bây giờ tiền ít mà mua nhà to, nhà phố là điều không thể. "

Hay như vợ chồng chị Hạnh, mua một căn chung cư mini giá rẻ Nhật Tảo 6 Đông Ngạc cho hay: " Với tài chính chỉ có hơn 400 triệu, mua đất thì không thể rồi, 2 vợ chồng mình phải tìm mua chung cư mini. Tuy nhiên, chung cư mini ở nội thành cũng phải tiền tỷ mới mua được, nên đành chấp nhận mua ở Đông Ngạc, cách chỗ làm 15km, tuy đi có hơi xa nhưng có nhà rồi làm cái gì cũng yên tâm, con cái có chỗ ở ổn định, không phải phụ thuộc như đi thuê. "

Cũng như anh Cường, vợ chồng chị Hạnh cũng tính toán tài chính còn hạn chế, chấp nhận mua xa, mua nhà nhỏ rồi sau này có điều kiện mua chỗ rộng hơn. "Một gia đình đi thuê nhà mỗi tháng cũng mất 4-5 triệu rồi, một năm cũng mất ngót 50 triệu. Tính ra 10 năm thuê nhà là 500 triệu. Trong khi mình bỏ ra hơn 400 triệu mua chung cư mini ở trong vòng 10 năm cung xấp xỉ bằng tiền thuê nhà. Sau này lại còn bán lại được rồi thêm tiền mua chỗ rộng hơn, tội gì phải đi thuê."

Ước mơ sở hữu nhà ở tại thủ đô của nhiều cặp vợ chồng trẻ

Liên tục tìm kiếm

Để mua được những căn nhà nhỏ, chung cư mini giá rẻ như các trường hợp trên không phải là điều đơn giản. Nhiều người còn phải tìm cả năm trời, mỗi ngày phải lướt internet, đọc báo tìm thông tin cả vài tiếng, rồi nhờ bạn bè, ký gửi các trung tâm môi giới bất động sản tìm giúp, rồi một thời gian dài sau mới có thông tin phù hợp.

Mua chung cư mini thì còn dễ hơn chứ mua những căn nhà nhỏ trong phố, kể cả trong ngõ sâu hun hút là cực kỳ khó. Bởi những căn nhà như này có quá nhiều người săn lùng, hở ra là có khách mua ngay, hoặc thường đã được dân đầu tư mua về sửa chữa để bán lại, mà đã qua dân đầu tư thì giá bán không còn rẻ nữa.

Chính vì vậy, ngoài phải biết chấp nhận mua những căn nhà chưa ưng ý thì bí kíp để có nhà ở cho vợ chồng trẻ là phải biết kiên nhẫn, chịu khó tìm tòi, và biết chắt lọc thông tin.

Tận dụng mọi nguồn hỗ trợ

Một cách nữa để sớm có thể thực hiện giấc mơ nhà thủ đô cho các cặp vợ chồng trẻ đó là phải biết tận dụng mọi nguồn hỗ trợ từ phía người thân, gia đình 2 bên nội ngoại, bạn bè nếu hó có điều kiện. Ngoài ra, còn một cách hỗ trợ nữa đó là sự hỗ trợ từ ngân hàng. Hiện tại, nhiều ngân hàng đã quay trở cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Chính vì vậy, nếu 2 vợ chồng thu nhập ổn định hãy chịu khó tích góp để làm hồ sơ vay ngân hàng, bởi đây là nguồn hỗ trợ an toàn và hợp lý.

Để trông vào nguồn hỗ trợ từ vay ngân hàng thì loại hình nhà ở hợp lý là các căn hộ chung cư giá rẻ Hà Nội. Những căn hộ dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu thuộc diện hỗ trợ của ngân hàng. Như vậy với tầm giá trên dưới 1 tỷ đồng/ căn hộ, lãi suất ưu đãi như hiện nay (6%/năm) hoàn toàn trong khả năng xoay sở của nhiều cặp vợ chồng trẻ.

Đó là những cách cơ bản nhưng rất quan trọng để những cặp vợ chồng trẻ sớm thực hiện giấc mơ có nhà thủ đô. Cũng có nhiều phương pháp, cách làm khác, tuy nhiên để nhanh nhất có thể ngoài về khoản tiền lương chính của 2 vợ chồng, họ cần phải biết tích góp, thu nhập thêm từ nhiều nguồn khác.

Rắc rối khi mua căn hộ xây "thêm"!

Vì lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư các dự án căn hộ chung cư đã xây dựng không đúng so với cấp phép được cấp để tạo ra thêm những căn hộ "mới". Những căn hộ kiểu này được rao bán tràn làn, giá rẻ hơn hẳn so với các căn hộ khác trong cùng một dự án nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rắc rối cho khách hàng.

Công khai rao bán với giá rẻ

Hình thức phổ biến nhất hiện nay mà các chủ đầu tư đang thực hiện để xây dựng thêm những căn hộ không có trong cấp phép thu lời tiền tỷ đó là tự ý chuyển đổi công năng của tòa nhà, xây dựng vượt tầng, biến các tầng thương mại, dịch vụ thành các căn hộ.

Có thể kể đến một số dự án chung cư giá rẻ tại Hoàng Mai. Mặc dù cấp phép cho dự án chỉ là từ 30-34 tầng nhưng hàng loạt dự án của chủ đầu tư này đều được xây dựng tới 40 tầng. Những tầng trong phép được rao bán với giá gốc từ 13 triệu tới 15 triệu, còn những căn hộ thuộc tầng vượt phép mặc dù diện tích, thiết kế không đổi nhưng giá bán thấp hơn nhiều, chỉ 10 triệu/m2.

Hay mới đây, một khách hàng mua nhà tại tòa chung cư Nam Xa La Hà Đông đứng ngồi không yên khi biết thông tin chủ đầu tư chưa được cấp phép chuyển đổi tầng dịch vụ thương mại thành căn hộ để bán. "Vì ham rẻ tôi đã mua căn hộ thuộc tầng 2 của tòa nhà này, trong hợp đồng chủ đầu tư vẫn cam kết có sổ đỏ nhưng khi về tìm hiểu thì từ tầng 2 đến tầng 5 thường là tầng thương mại, dịch vụ. Nếu chủ đầu tư chưa có cấp phép chuyển công năng thành căn hộ để bán thì coi như là căn hộ đó là sai phép, không có sổ đỏ." Các tầng từ 2 đến 4 của tòa chung cư này đáng lẽ là tầng thương mại, dịch vụ nhưng hiện tại đã xây dựng tất cả thành căn hộ để bán cho khách hàng.

Một loại hình nhà ở khác cũng "ngang nhiên" xây dựng và chào bán tràn lan trên thị trường những căn hộ kiểu xây thêm với giá siêu rẻ đó là chung cư mini. Thông thường, cấp phép cho nhà mini thường là từ 6-7 tầng, nhưng hiện tại, đa số các dự án chung cư mini Hà Nội đều được xây từ 8-10 tầng. Những căn hộ từ tầng 1 đến tầng 6 (trong phép) được rao bán với giá cao ngất ngưởng, lên tới cả tỷ đồng, nhưng những căn hộ ở tầng vượt, mặc dù cùng diện tích nhưng giá bán chỉ bằng phân nửa.

Đơn cử như một dự án chung cư mini Chùa Bộc Đống Đa, các căn hộ từ tầng 6 trở xuống, diện tích 50m2 có giá 1,1 tỷ, nhưng căn hộ tầng 7 chỉ có giá khoảng 800 triệu, còn căn hộ tầng 8 thậm chí chỉ có 650 triệu. Sở dĩ có các mức giá như vậy bởi cấp phép tòa nhà là 6 tầng, 1 lửng. Chủ đầu tư đã lách luật, biến tầng lửng thành hẳn 1 tầng căn hộ. Vì vậy, vẫn khẳng định với khách hàng căn hộ tầng 7 là trong phép và có giá bán cao hơn tầng 8.

Hay như một dự án chung cư mini tại Bắc Từ Liêm được xây dựng 9 tầng, các căn hộ từ tầng 7 trở xuống có giá như nhau (khoảng 800 triệu), nhưng căn hộ tầng 8, 9 chỉ có giá 500 triệu. Một nhân viên tư vấn bán hàng của dự án này cho biết, "các căn hộ tầng 8, 9 có giá rẻ như vậy vì không có trong cấp phép, hơn nữa thang máy chỉ đi đến tầng 7, các tầng trên là xây thêm nên chỉ có thang bộ đi lên thôi."

Tất cả các căn hộ xây thêm này, ngoài có mức giá rẻ hơn hẳn so với các căn hộ trong cùng một tòa nhà thì cũng không được ưu đãi gì thêm. Trong hợp đồng chủ đầu tư cũng không cam kết rõ ràng về vấn đề sổ đỏ, hoặc nếu có cam kết thì bỏ ngỏ các chi phí về thuế và các dịch vụ làm sổ sau này.

Rắc rối khi mua căn hộ xây sai phép

Nhiều rủi ro khi mua những căn hộ như vậy

Mặc dù có công năng và mục đích sử dụng như nhau, nhưng các chuyên gia đều cho rằng các căn hộ ở tầng thương mại, dịch vụ hoặc tầng xây vượt sẽ có nhiều rủi ro cho khách hàng vì pháp lý không được thừa nhận, nếu chủ đầu tư bị thanh tra, dự án bị cắt ngọn hoặc thu hồi dự án thì khách hàng không được đảm bảo tài sản của mình.

Ông Hoàng Nam Sơn, trưởng phòng kinh doanh Hanoiland cho biết, trong vài năm trở lại đây có rất nhiều dự án chung cư Hà Nội vi phạm quy chế xây dựng, chính điều này đã ảnh hưởng tới việc cấp sổ đỏ cho người dân. Thành phố vẫn sát sao và chưa có chế tài để xử lý những chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng biến tầng kỹ thuật, thương mại thành căn hộ để bán hoặc tự ý xây dựng thêm tầng.

"Ngoài về mặt pháp lý không được đảm bảo, việc biến các tầng thương mại, dịch vụ thành căn hộ cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới cuộc sống của người dân và quy mô của tòa nhà. Thử hình dung trong một tòa nhà chung cư hiện đại nhưng lại không có trung tâm thương mại, không có ngân hàng, siêu thị, không có các khu vui chơi công cộng, cuộc sống không còn chất lượng nữa". Ông Sơn chia sẻ.

Chung cư Hà Nội được đề xuất cấp sổ đỏ theo năm

Hiện tại, có nhiều nhà chung cư Hà Nội cũ vẫn đang bế tắc trong quá trình cải tạo, tu sửa. Chính vì vậy, ngày 6/11, bộ xây dựng đã đề xuất với thành phố về việc cấp sổ đỏ theo tuổi thọ công trình.

Trong buổi làm việc này, ông Nguyễn Quốc Tuấn phó giám độc sở xây dựng Hà Nội đã nêu ra nhiều bất cấp, vướng mắc về các vấn đề liên quan đến tuổi thọ nhà chung cư, các chính sách kiến trúc, quy hoạch, kinh phí đầu tư, cải tạo những tòa nhà này.... sau một thời gian dài được sử dụng và đề nghị cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư theo tuổi thọ. Quan điểm này của ông Tuấn nhận được khá nhiều phản hồi tích cực, bởi vì khi cấp sổ đỏ cho chung cư Hà Nội theo tuổi thọ thì các công tác cải tạo, tu bổ sau này sẽ dễ dàng hơn.

Theo đó, khi tòa nhà chung cư hết niên hạn, thành phố sẽ lấy ý kiến của những người dân trong tòa nhà đó. Nếu 2/3 tổng số hộ dân đồng ý việc cải tạo, xây dựng lại sẽ được tiến hành, các hộ còn lại sẽ bắt buộc bị cưỡng chế nếu không chịu di dời.

Cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư theo năm là một giải pháp không tồi?

Tuy nhiên, đề xuất cấp sổ đỏ theo tuổi thọ cho nhà chung cư chỉ được áp dụng cho những tòa chung cư mới xây dựng trong vài năm trở lại đây, những chung cư cũ, nhà tập thể cũ hết niên hạn phải có các chính sách cải tạo, nâng cấp, tu sửa hoặc xây dựng lại. Với những nhà chung cư cũ, thứ trưởng bộ xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng phải có đơn vị chức năng khảo sát, kiểm định hạ tầng, tuổi thọ, kết cấu chịu lực trước khi có đưa ra kết luận phá dỡ xây dựng lại hay không.

Thời gian vừa qua, việc cải tạo, sửa chữa những tòa nhà chung cư cũ là vấn đề rất nan giải nhất. Bởi toàn thành phố có hàng trăm tòa nhà kiểu như vậy đã và đang xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng nghiêm trọng tới chất lượng cuộc sống của người dân. Sự trậm chễ trong quá trình thực hiện, rà soát cũng như thẩm định chất lượng của những tòa nhà chung cư này một phần do quá trình thụ động của các đơn vị quản lý, một phần do các chính sách đền bù bất hợp lý khiến cho người dân không chịu di dời.

Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án chung cư giá rẻ Hà Nội vẫn đang tiếp tục được xây dựng, mở bán. Để có được mức giá rẻ "bất ngờ" nhiều chủ đầu tư đã xem nhẹ các yếu tố về chất lượng xây dựng, mật độ xây dựng như xây vượt tầng, hết đất, vì vậy không ai dám khẳng định những tòa chung cư này sau nhiều năm sẽ không xuống cấp trầm trọng. Chính vì vậy, việc cấp sổ đỏ cho nhà chung cư theo tuổi thọ là một phương án không tồi để dễ dàng quản lý, cải tạo những tòa nhà này trong tương lai mà thành phố và bộ xây dựng đang nghiên cứu.

Nhiều dự án căn hộ tăng sức hấp dẫn nhờ được xây thêm nhiều tiện ích

Mua nhà để ở ngoài vấn đề về giá cả, vị trí thì chất lượng dịch vụ và các công trình tiện ích là yếu tố tiếp theo khách hàng đánh giá. Chính vì vậy, nhiều dự án chung cư Hà Nội đã được chủ đầu tư xây dựng thêm nhiều tiện ích khác để tăng sức hấp dẫn với khách hàng.

Chủ đầu tư đã bớt "ích kỷ"

"Tấc đất tấc vàng" là câu nói áp dụng phù hợp nhất cho giá trị của nhà đất ở thủ đô. Có lẽ chính vì vậy, các dự án biệt thự, liền kề hay các dự án nhà chung cư luôn được chủ đầu tư tận dụng tối đa mật độ để thu lợi nhuận cao nhất. Nhiều dự án nhà sát nhà, khoảng không vui chơi, sinh hoạt chung bị thu nhỏ triệt để, không gian sống rất ngột ngạt. Trong bối cảnh thị trường BĐS đang khó khăn, nhưng nhu cầu tận hưởng chất lượng cuộc sống của người dân thì không thay đổi, nhiều chủ đầu tư đã phải chủ động xây dựng hoặc mở rộng thêm những tiện ích công cộng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Có thể kể đến một dự án chung cư giá rẻ tại Gia Lâm Hà Nội đã làm rất tốt việc này khi đã sử dụng gần 2ha đất xây dựng 1000 căn hộ để triển khai thêm 3 bể bơi, phòng tập gym, sân tennis, bãi đỗ xe, nhà sinh hoạt chung cùng nhiều tiện ích chất lượng cao khác..... Quyết định này đã làm chủ đầu tư giảm lợi nhuận đi hàng chục tỷ đồng nhưng lại thu hút khách hàng mua nhanh hơn, mang lại tính thanh khoản cao hơn. Mặc dù vị trí xa trung tâm nhưng dự án vẫn được khách hàng lựa chọn bởi họ đánh giá cao giá trị cuộc sống tại đây.

Một dự án khác cũng gây được tiếng vang khác thuộc khu đô thị Lê Trọng Tấn. Trong lễ mở bán, khách hàng không khỏi bất ngờ khi đây là một dự án chung cư giá rẻ Hà Nội nhưng những tiện ích, công trình dịch vụ tại dự án này đáp ứng theo tiêu chuẩn mà những dự án cao cấp mới có. Cụ thể, so với những tiện ích cơ bản của một dự án như trường học, trung tâm thương mại, bãi đỗ xe..... dự án này được trang bị hệ thống phòng tập gym hiện đại, bể bơi 4 mùa trong nhà chất lượng cao.... với những cư dân sinh sống trong tòa nhà được miễn phí thẻ sử dụng các dịch vụ này trong 5 năm. Trong các hạng mục thiết bị hoàn thiện dự án như sàn gỗ, cầu thang máy, hệ thống điện nước, vệ sinh.... đều được chủ đầu tư cam kết nhập của những đơn vị cao cấp và có uy tín. Chính vì vậy, mặc dù đã bị chậm tiến độ hơn 1 năm nay nhưng những thông tin tích cực từ đợt mở bán này đã lấy lại niềm tin và sự hài lòng cũng như hy vọng của khách hàng.

Nhiều dự án căn hộ tăng sức hấp dẫn nhơ được xây thêm nhiều tiện ích

Không tránh khỏi guồng quay của thị trường, các chủ đầu tư tư nhân xây dựng chung cư mini cũng khá nhanh nhạy trong việc xây dựng thêm các tiện ích để thu hút khách hàng. Ví dụ như chung cư mini giá rẻ Nhật Tảo 6 Từ Liêm xây dựng thêm một nhà để xe nữa, chung cư mini Thanh Xuân Vũ Tông Phan xây dựng thêm một thang máy tốc độ cao, chung cư mini Chùa Bộc giảm mật độ xây dựng, lắp camera an ninh 24/24, bớt nguyên sàn tầng 1 để cho thuê siêu thị mini, hay như chung cư mini Khương Đình xây dựng thêm nhiều căn hộ nhỏ chỉ có giá hơn 300 triệu để đáp ứng nhiều khách hàng muốn ở trung tâm nhưng tài chính còn hạn chế....

Một chiến lược kinh doanh dù muộn nhưng tích cực của các doanh nghiệp

Có thể nói đây là một chiến lược kinh doanh hết sức thông minh của các doanh nghiệp BĐS. Mặc dù phải bớt đi một khoảng lợi nhuận không nhỏ nhưng hầu hết các doanh nghiệp lại đang cho thấy sự phát triển mạnh qua thời điểm khó khăn. 

Đại diện một doanh nghiệp tại Đống Đa cho hay: "lợi nhuận giảm đi là điều không phải bàn cãi, ai cũng có thể thấy được. Tuy nhiên, tính thanh khoản lại tăng lên, khách hàng quan tâm nhiều hơn, chủ đầu tư thu tiền nhanh hơn giúp giảm các áp lực về lãi suất vay. Có nhiều chủ đầu tư ngay khi trúng thầu dự án đã phải thế chấp vay với lãi suất cao nhưng áp dụng chiến lược này, có chủ đầu tư mở bán là hết hàng, vốn thu lại nhanh có thể tái đầu tư liên tục mà không phải thế chấp nữa."

Nhìn nhận về xu hướng này, nhiều chuyên gia nhận định rằng đáng nhẽ các doanh nghiệp phải thực hiện công việc này từ rất lâu rồi chứ không phải đến lúc thị trường khó khăn như này mới triển khai. Bởi chất lượng cuộc sống của người dân luôn là yếu tố đầu tiên mà các doanh nghiệp cần phải hướng tới trước khi bắt đầu xây dựng dự án. Tuy nhiên, dù có muộn nhưng đây cũng là tín hiệu tích cực cho thấy các doanh nghiệp đã không "ngủ quên", đã bớt "ích kỷ" và thay đổi kịp thời để tồn tại, để hướng dần đến mục đích phục vụ quyền lợi của khách hàng.

Phân khúc căn hộ chung cư liệu có đang nóng sốt thật ?

Thời gian vừa qua có một số chủ đầu tư bán căn hộ chung cư cho khách hàng theo hình thức xếp hàng, bốc thăm đã khiến nhiều người thắc mắc liệu thị trường có đang sốt trở lại hay đây là một chiêu trò tạo sự khan hiếm hàng tư chính chủ đầu tư?

Vừa mở bán nhưng vẫn phải tranh nhau mua vì sợ hết hàng?

Mới đây nhất phải kể đến sự kiện mở bán một tòa chung cư giá rẻ tại Hoàng Mai Hà Nội. Tổng kết cuối buổi chủ đầu tư thông báo đã bán hết 100% số lượng căn hộ đợt này, trong khi với những khách hàng và các nhà đầu tư họ phải có mặt từ rất sớm, đứng xếp hàng để có suất mua bởi số lượng quá đông. 

Trên thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án bình dân, có mức giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/ căn hộ đang nhận được nhiều sự quan tâm như: Gemek Tower, The Spark Lê Văn Lương, OCT1 Cổ Nhuế hay chung cư Dream Tow.... Mặc dù không phải đứng xếp hàng, bốc thăm để có được suất mua nhưng ở những dự án này những căn hộ có diện tích nhỏ nếu khách hàng không nhanh tay thì không thể mua được, thậm chí còn phải trả thêm một khoản tiền chênh so với giá gốc.

Ở một số dự án BĐS ngoại tỉnh có vị trí tốt như Quảng Ning chẳng hạn, chủ đầu tư còn phải tổ chức hình thức bốc thăm để chọn quyền ưu tiên mua căn hộ, bởi có quá nhiều khách hàng đăng ký mua và trong số đó có nhiều người cùng đăng ký một căn hộ.

Tuy nhiên không phải bất cứ chủ đầu tư nào mở bán cũng có được niềm vui này. Có những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chiết khấu cao, nhiều ưu đãi hấp dẫn nhưng vẫn không nhận được sự quan tâm của khách hàng. Điều này khiến nhiều chuyên gia lo ngại sẽ có tình trạng sốt ảo giống như những năm 2009.

Hiện tượng xếp hàng mua nhà tại một dự án.

Liệu có xảy ra tình trạng sốt nhà đất thật?

Theo như dân môi giới và các nhà đầu tư hình thức chủ đầu tư cho bốc thăm mua căn hộ hay xếp hàng mua thực chất chỉ là một chiêu trò bán hàng, đánh vào tâm lý đám đông của chủ đầu tư mà thôi. Khách hàng lo sợ nhiều người mua sẽ không tới lượt mình nên không phải đắn đo nhiều trong việc xuống tiền.

Đơn cử như dự án chung cư giá rẻ Hà Nội tại Hoàng Mai đã nếu trên, vì trong đợt mở bán chủ đầu tư chỉ cho phép bán 20 căn hộ với giá ưu đãi là 998 triệu/căn đã bao gồm VAT, chi phí bảo trì và phí hoàn thiện nội thất cơ bản. Còn những căn hộ khác không được ưu đãi, giá trên 1 tỷ thì số lượng khách quan tâm là có nhưng vẫn còn đắn đo nhiều trong việc xuống tiền.

Hay mới nhất là một dự án chung cư mini giá rẻ Từ Liêm Hà Nội của một chủ đầu tư làm được sổ hồng duy nhất tại Hà Nội. Các dự án của chủ đầu tư này đúng là có thương hiệu và tạo được sức hút với khách hàng nhưng trong đợt mở bán vừa rồi có nhiều khách phải bốc thăm vì chỉ có 5 căn hộ mua ngay trong đợt mở bán mới được chiết khấu 6%.....

Tuy nhiên khi nhìn tổng thể thì đúng là có hiện tượng sốt thật nhưng chỉ tập trung ở một số dự án giá rẻ, có nhiều căn hộ diện tích nhỏ, giá bán hợp lý. Còn những phân khúc trung cấp, cao cấp mặc dù có nhiều ưu đãi rất lớn trong bán hàng nhưng vẫn bán rất chậm. Bên cạnh đó, số lượng căn hộ tồn kho mặc dù đã giảm nhưng vẫn còn rất nhiều. Theo thống kê trực tiếp thì phân khúc chung cư Hà Nội còn khoảng gần 20.000 căn hộ tồn kho tương đương với gần 27.000 tỷ đồng còn tồn đọng.

Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nhìn nhận vào thị trường trong thời điểm khó khăn này thì đây vẫn là một tín hiệu chuyển biến tích cực của địa ốc. Số lượng giao dịch tăng dần lên theo từng quý, nhiều dự án chung cư với mức giá phù hợp với khách hàng được mở bán hơn và hiện tượng "nóng sốt" ở một số dự án là có thật.