Mua nhà thế chấp ngân hàng thì thủ tục thế nào?

Khi tìm mua nhà phải căn cứ vào đâu để xác định được giá trị của ngôi nhà. Và nếu ngôi nhà đó đang thế chấp ngân hàng thì thủ tục mua bán như thế nào?

1. Xác định giá trị BĐS:

Thực tế việc xác định giá trị của BĐS là rất khó, nó phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán, và nhiều yếu tố khác. Thông thường, người bán và người mua thường nghiên cứu giá bán của các BĐS cùng vị trí để tham khảo.

- Với đất nền, nhà thổ cư: xác định giá phải căn cứ vào diện tích, vị trí ở mặt đường hay trong ngõ, thuộc quận trung tâm hay ngoại ô, mặt tiền rộng hay hẹp, có bị đường đâm hay không, có sổ đỏ chính chủ hay không, nhà xây từ bao giờ, có tranh chấp với hàng xóm không....

- Còn với căn hộ chung cư việc xác định giá ngoài căn cứ vào vị trí tòa nhà chung cư thì còn liên quan đến hướng, tầng của căn hộ đó, vị trí của căn hộ trong tầng. Ví dụ, các căn hộ ở tầng trung (10-20) sẽ có giá cao hơn các căn ở tầng thấp hoặc tầng cao, căn góc có 2 ban công sẽ có giá cao hơn căn thường, các căn có hướng ban công đông nam giá cao hơn hướng tây vì sẽ mát hơn....

Mua bán nhà đang thế chấp có nguy cơ gặp nhiều rủi ro

2. Thủ tục mua bán nhà:

Việc mua bán BĐS nói chung phải được lập thành văn bản hay còn gọi là hợp đồng mua bán nhà và có sự làm chứng của bên thứ 3 uy tín, thường là văn phòng công chứng đối với các quận hoặc là ủy ban nhân dân xã đối với các huyện.

Ví dụ nếu bạn mua bán căn hộ chung cư Hà Nội thì hợp đồng mua bán có thể làm tại bất cứ phòng công chứng nào, còn nếu mua ở quê thì do ủy ban nhân dân xã chứng thực.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:

- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán (căn cứ theo chứng minh thư và hộ khẩu).

- Đặc điểm của nhà ở (nhà gắn liền với đất, đất không hay căn hộ chung cư.....).

- Giá và phương thức thanh toán.

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán.

- Cam kết của các bên mua và bán.

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Quy trình mua bán BĐS đang thế chấp ngân hàng:

Thông thường thì khi thế chấp tài sản nhà ở tại ngân hàng thì bên thế chấp sẽ giữ sổ đỏ của căn nhà đó. Khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, bên mua sẽ nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán đã thế chấp và đang còn nợ ngân hàng (bao gồm cả tiền lãi) để chuộc sổ đỏ ra rồi tiến hành làm hợp đồng công chứng mua bán như bình thường. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể, khi nộp tiền xong 2 bên mang sổ đỏ ra phòng công chứng, chủ nhà đổi ý không muốn bán thì không có giấy tờ pháp lý gì đảm bảo cho người mua là đã cùng chủ nhà chuộc sổ thế chấp từ ngân hàng.

Theo báo chungcutuliem, khách hàng có thể làm theo cách sau sẽ ít rủi ro hơn:

Bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).

Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).

Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Theo Batdongsan.com.vn